城品大樓

享受城市綠洲的寧靜與便利新北市新店區寶慶街35巷6號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 12
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AI 淨單價演算結果
[68.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 33 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    69.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -16% / 校正價 64.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 33 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    65.3 ~ 71.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +37.4%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+8.9%
鄰案季變化
-4.7%
最新價差
+16.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +8.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -4.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +16.1%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)
總價2110萬
1995萬2225萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
422萬
核貸金額
1,688萬
月付
6.4萬/月
建議年收
161萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於65.33萬/坪，這是我們認為的合理市場價值，並考量了當前市場狀況。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據我們的調查，附近的台灣中油 世新站可能會影響居住品質，這是我們考量的因素之一。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為71.15萬/坪，我們希望在此範圍內達成協議，以確保貸款順利進行。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 23 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.986455LNG: 121.542978

嫌惡設施警示

台灣中油 世新站
GAS STATION
312m
impact
臺灣環境資訊協會
LANDFILL
507m
impact
台北娛樂ktv酒店
KTV
515m
impact
公務人員保障暨培訓委
PRISON
634m
impact
銓敘部
PRISON
643m
impact

軌道交通動能

大坪林 (環狀線)427m
大坪林 (松山新店線)427m
景美 (松山新店線)786m

防禦型機能圈

PARK木柵河濱公園
264m
SCHOOL景美國小
404m
SCHOOL世新大學
419m
PARK35巷口公園
453m
PARK試院公園
465m
PARK聖母公園
490m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
城品大樓
成交月 2024/03
71.2萬/坪
樓層：三層
坪數：30.9 坪
總價：2200.0萬
距離：-
城品大樓
成交月 2023/05
65.3萬/坪
樓層：四層
坪數：30.9 坪
總價：2020.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
大坪林双子星
成交月 2024/05
89.4萬/坪
樓層：八層
坪數：55.7 坪
總價：4190.0萬
距離：203 m
中興馥
成交月 2024/02
49.4萬/坪
樓層：六層
坪數：98.3 坪
總價：4850.0萬
距離：335 m
三輝寶安
成交月 2024/02
73.2萬/坪
樓層：八層
坪數：53.2 坪
總價：3400.0萬
距離：463 m
樺福大坪林
成交月 2025/08
74.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：42.1 坪
總價：2970.0萬
距離：505 m
美麗人生
成交月 2023/05
78.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：54.3 坪
總價：2950.0萬
距離：561 m