城市知己III 米蘭公寓
成交月 2025/06
樓層：六層
坪數：40.2 坪
總價：2100.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[49.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 12 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 37 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準58.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 12 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -4.3% / 校正價 54.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 37 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核54.4 ~ 67.4 萬/坪
蘆洲南港子為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +2.6%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-22.4%
鄰案季變化
+18.6%
最新價差
-15.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -22.4%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +18.6%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -15.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (11 筆)總價1988萬
1590萬4215萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
398萬
核貸金額
1,590萬
月付
6.0萬/月
建議年收
151萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場支持價格，54.37萬/坪，這是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均價格低於市場預期，且距離福德廟僅148.7米，可能影響居住品質。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限為67.42萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.084770LNG: 121.462862RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
福德廟
TEMPLE
149m
impact
長發宮
TEMPLE
170m
impact
歐多麥自助換油機-蘆洲
GAS STATION
296m
impact
蘆洲慈惠堂
TEMPLE
310m
impact
蘆洲忠義廟
TEMPLE
387m
impact
軌道交通動能
蘆洲 (中和新蘆線)770m
三民高中 (中和新蘆線)1065m
徐匯中學 (中和新蘆線)1706m
防禦型機能圈
PARK中原公園
166mPARK正義公園
294mSCHOOL蘆洲國中
347mPARK柳堤公園
367mPARK長安公園
390mPARK長安廣場
420m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
52.2萬/坪
城市知己III 米蘭公寓
成交月 2025/04
樓層：七層
坪數：37.1 坪
總價：2188.0萬
距離：-
城市知己III 米蘭公寓
成交月 2024/11
樓層：十一層
坪數：26.9 坪
總價：1930.0萬
距離：-
城市知己III 米蘭公寓
成交月 2024/08
樓層：五層
坪數：39.2 坪
總價：2350.0萬
距離：-
城市知己III 米蘭公寓
成交月 2024/06
樓層：二層
坪數：28.2 坪
總價：1880.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
崇利大吾蔚
成交月 2025/08
樓層：六層
坪數：41.4 坪
總價：2240.0萬
距離：32 m
金世金典
成交月 2025/07
樓層：八層
坪數：38.0 坪
總價：2721.0萬
距離：54 m
詮鎔慶悅
成交月 2024/11
樓層：十二層
坪數：53.8 坪
總價：3401.1萬
距離：173 m
御寶璽悅
成交月 2025/08
樓層：十層
坪數：42.5 坪
總價：2920.0萬
距離：192 m
新峰光
成交月 2023/10
樓層：二層
坪數：19.8 坪
總價：1310.0萬
距離：232 m