基創悅渼
成交月 2024/08
樓層：二層
坪數：33.9 坪
總價：1168.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 46 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準35.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 33.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 46 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核33.8 ~ 36.1 萬/坪
太平都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.6%
鄰案季變化
-17.7%
最新價差
-2.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -17.7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -2.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價1168萬
1055萬1240萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
234萬
核貸金額
934萬
月付
3.5萬/月
建議年收
89萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是33.75萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離太平區墓園僅285.8公尺，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為36.1萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.111901LNG: 120.715130RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
太平區墓園
CEMETERY
286m
impact
寵兒安樂園
CREMATORIUM
675m
impact
台電塗城變電所(塗城D/S)
SUBSTATION
682m
impact
中油加盟 立新站
GAS STATION
843m
impact
軌道交通動能
大慶 (台中捷運綠線)6920m
四維國小 (台中捷運綠線)6941m
豐樂公園 (台中捷運綠線)7344m
防禦型機能圈
PARK永福公園
135mSCHOOL哈佛K12美語課輔體適能俱
138mSCHOOL臺中市太平區長億國民
158mPARK福星公園
226mPARK永樂公園
323mPARK公園
450m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
36.3萬/坪
基創悅渼
成交月 2024/07
樓層：三層
坪數：33.9 坪
總價：1178.0萬
距離：-
基創悅渼
成交月 2024/06
樓層：三層
坪數：32.0 坪
總價：1100.0萬
距離：-
基創悅渼
成交月 2024/06
樓層：三層
坪數：33.9 坪
總價：1222.0萬
距離：-
基創悅渼
成交月 2024/05
樓層：四層
坪數：33.9 坪
總價：1220.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
基創悅尊
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：57.7 坪
總價：2580.0萬
距離：125 m
大耀樂川
成交月 2022/01
樓層：一層
坪數：64.2 坪
總價：2000.0萬
距離：401 m
邦丞拾謙系列Ⅱ期
成交月 2024/04
樓層：全
坪數：89.3 坪
總價：3650.0萬
距離：406 m
順宇森鄰
成交月 2024/05
樓層：全
坪數：58.6 坪
總價：2150.0萬
距離：565 m
贊騰有容
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：68.3 坪
總價：2625.0萬
距離：940 m