夢幻誠

高鐵旁的理想居所，讓生活更便捷！烏日區高鐵路二段VS高鐵一路
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 20 / B3
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AI 淨單價演算結果
[31.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 16 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    32.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 16 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 30.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    31.4 ~ 44.4 萬/坪

    烏日都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.7%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.7%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (11 筆)
總價865萬
805萬1140萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
173萬
核貸金額
692萬
月付
2.6萬/月
建議年收
66萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於31.42萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有台電學田變電所，這可能會影響居住品質，我們認為這是一個合理的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的估價上限，我們的出價不會超過44.39萬/坪，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.112827LNG: 120.610222

嫌惡設施警示

台電學田變電所(學田D/S)
SUBSTATION
377m
impact
台灣中油 三和站
GAS STATION
388m
impact
烏日建興宮
TEMPLE
696m
impact
三和朝天宮
TEMPLE
755m
impact
鯨世界加油站
GAS STATION
804m
impact

軌道交通動能

高鐵台中站 (台中捷運綠636m
烏日 (台中捷運綠線)1539m
九德 (台中捷運綠線)2457m

防禦型機能圈

SCHOOL黑皮泥思土地學院
616m
PARK烏日成功新花圃公園
739m
PARK音符公園
748m
PARK公兒九公園(烏日朝天公
763m
PARK細公五公園
772m
PARK朥(月胥ㄒㄩ、)公園
825m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
夢幻誠
成交月 2022/09
29.2萬/坪
樓層：二層
坪數：41.4 坪
總價：1104.0萬
距離：-
夢幻誠
成交月 2022/09
32.0萬/坪
樓層：二層
坪數：30.4 坪
總價：839.0萬
距離：-
夢幻誠
成交月 2022/08
31.5萬/坪
樓層：四層
坪數：30.4 坪
總價：848.0萬
距離：-
夢幻誠
成交月 2022/08
30.5萬/坪
樓層：十七層
坪數：31.6 坪
總價：862.0萬
距離：-
夢幻誠
成交月 2022/07
32.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：30.8 坪
總價：860.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
登陽ICC
成交月 2024/12
48.7萬/坪
樓層：十三層
坪數：68.5 坪
總價：3070.0萬
距離：217 m
總太V1
成交月 2025/09
47.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：98.2 坪
總價：3944.0萬
距離：386 m
富御花廣
成交月 2024/11
32.6萬/坪
樓層：九層
坪數：32.5 坪
總價：904.0萬
距離：698 m
櫻花高鐵之櫻櫻花詠綻
成交月 2024/06
41.6萬/坪
樓層：十層
坪數：58.1 坪
總價：2065.0萬
距離：705 m
微笑世界
成交月 2021/09
31.0萬/坪
樓層：九層
坪數：31.6 坪
總價：778.0萬
距離：720 m