大千東坡

低於市場平均的潛力投資新北市新店區新坡一街11號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 14
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AI 淨單價演算結果
[31.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 18 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    35.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -61.4% / 校正價 30 萬/坪

    參考周邊可比樣本 18 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    30.8 ~ 32 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 -1.9%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.8%
鄰案季變化
-26.3%
最新價差
-37.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -26.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -37.9%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)
總價1291萬
1135萬1445萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
258萬
核貸金額
1,032萬
月付
3.9萬/月
建議年收
99萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於30.75萬/坪，這是市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到距離臺灣臺北地方法院新店辦公大樓僅631公尺，可能帶來不利的社會環境影響。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為31.97萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.962515LNG: 121.549136

嫌惡設施警示

臺灣臺北地方法院新店
PRISON
631m
impact
新北市新店區公所
INCINERATOR
896m
impact
丁惟汾墓
CEMETERY
962m
impact
臺灣中油北新路站(直營&
GAS STATION
977m
impact

軌道交通動能

新店 (松山新店線)975m
新店區公所 (松山新店線)980m
七張 (松山新店線)1545m

防禦型機能圈

SCHOOL五峰國中
719m
PARK馬公友誼公園
908m
SPORTS CENTER舞動陽光-馬公公園運動
941m
PARK新店區鄰里公園
988m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
大千東坡
成交月 2023/10
30.8萬/坪
樓層：二層
坪數：46.0 坪
總價：1413.0萬
距離：-
大千東坡
成交月 2023/02
32.0萬/坪
樓層：四層
坪數：36.5 坪
總價：1168.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
江坡華城
成交月 2025/03
30.4萬/坪
樓層：十四層
坪數：75.5 坪
總價：2300.0萬
距離：313 m
春池吉品
成交月 2025/04
71.6萬/坪
樓層：十八層
坪數：35.3 坪
總價：1950.0萬
距離：678 m
現代啟示
成交月 2025/04
52.5萬/坪
樓層：十四層
坪數：44.2 坪
總價：2320.0萬
距離：752 m
都會通大廈
成交月 2025/01
82.2萬/坪
樓層：十七層
坪數：18.3 坪
總價：1500.0萬
距離：979 m
新殿清境
成交月 2024/10
40.6萬/坪
樓層：一層
坪數：28.3 坪
總價：1150.0萬
距離：1.12 km