大同新紀元

黃金地段，捷運加持，生活便利無比新北市中和區連城路、錦和路口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 32 / B5
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AI 淨單價演算結果
[77.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 36 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    77.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +3.7% / 校正價 73.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 36 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    74.1 ~ 81.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +1.5%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.8%
鄰案季變化
+1.2%
最新價差
0%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +1.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 0%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價2759萬
2605萬3155萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
552萬
核貸金額
2,207萬
月付
8.4萬/月
建議年收
210萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 74.06 萬/坪，這是基於市場支撐位的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有玉敕九玄宮，可能影響居住品質，這是我們考慮的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是 81.23 萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 157 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.994224LNG: 121.492046

嫌惡設施警示

玉敕九玄宮
TEMPLE
269m
impact
碧河宮
TEMPLE
317m
impact
藍蝶卡啦ok會館
KTV
430m
impact
中和錦福宮
TEMPLE
489m
impact
中和力行福德宮
TEMPLE
546m
impact

軌道交通動能

雙和醫院 (萬大樹林線)236m
莒光 (萬大樹林線)715m
南勢角 (中和新蘆線)715m

防禦型機能圈

SCHOOL新北市立錦和高級中學
190m
PARK中和區鄰里公園
326m
PARK錦和運動公園
415m
PARK中和區鄰里公園
492m
SCHOOL錦和國小
502m
PARK安邦公園
512m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
大同新紀元
成交月 2026/01
84.3萬/坪
樓層：二十六層
坪數：40.5 坪
總價：2872.0萬
距離：-
大同新紀元
成交月 2026/01
75.7萬/坪
樓層：十三層
坪數：42.5 坪
總價：2741.0萬
距離：-
大同新紀元
成交月 2026/01
73.6萬/坪
樓層：十三層
坪數：42.1 坪
總價：3099.0萬
距離：-
大同新紀元
成交月 2025/12
73.6萬/坪
樓層：六層
坪數：42.5 坪
總價：2662.0萬
距離：-
大同新紀元
成交月 2025/12
78.9萬/坪
樓層：三十一層
坪數：42.5 坪
總價：2835.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
將捷美華
成交月 2025/04
60.0萬/坪
樓層：九層
坪數：38.4 坪
總價：2230.0萬
距離：50 m
綻賞
成交月 2025/12
74.5萬/坪
樓層：七層
坪數：27.6 坪
總價：2058.0萬
距離：332 m
連勝富邑
成交月 2024/12
63.0萬/坪
樓層：六層
坪數：31.5 坪
總價：1985.0萬
距離：415 m
永邦恆美
成交月 2025/10
55.3萬/坪
樓層：二層
坪數：23.7 坪
總價：1310.0萬
距離：541 m
映象太和
成交月 2025/09
66.7萬/坪
樓層：四層
坪數：45.3 坪
總價：2790.0萬
距離：609 m