大名人堡雅6
成交月 2022/04
樓層：全
坪數：47.0 坪
總價：1350.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[27.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 10 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 31 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準31.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 10 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -21.5% / 校正價 24.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 31 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核25.1 ~ 36.8 萬/坪
臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-38.4%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -38.4%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)總價1350萬
1275萬1505萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
270萬
核貸金額
1,080萬
月付
4.1萬/月
建議年收
103萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場現況，我們的出價基準為25.07萬/坪，這是基於市場冷清狀態下的合理支撐價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於鄰近清泉里福德宮，可能存在噪音風險，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為36.79萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.242376LNG: 120.617952RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
清泉里福德宮
TEMPLE
327m
impact
臺中市政府消防局第四
FIRE STATION
594m
impact
軌道交通動能
文華高中 (台中捷運綠線)8952m
文心櫻花 (台中捷運綠線)9042m
文心中清 (台中捷運綠線)9294m
防禦型機能圈
PARK清泉公園
484mSCHOOL臺中市沙鹿區公明國民
872mPARK沙鹿區公館公園
888mPARK原住民族生態公園
924mPARK汝鎏公園
983mPARK六寶公園
992m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
28.8萬/坪
大名人堡雅6
成交月 2022/04
樓層：全
坪數：47.9 坪
總價：1320.0萬
距離：-
大名人堡雅6
成交月 2022/04
樓層：全
坪數：49.8 坪
總價：1480.0萬
距離：-
大名人堡雅6
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：50.7 坪
總價：1400.0萬
距離：-
大名人堡雅6
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：49.3 坪
總價：1330.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
馨懋得閑居
成交月 2025/06
樓層：全
坪數：46.7 坪
總價：673.6萬
距離：35 m
大名人建設堡雅7期
成交月 2022/04
樓層：全
坪數：60.8 坪
總價：1600.0萬
距離：86 m
大雙喜
成交月 2023/10
樓層：全
坪數：44.8 坪
總價：1400.0萬
距離：397 m
六寶建案
成交月 2022/05
樓層：四層
坪數：28.2 坪
總價：900.0萬
距離：620 m
麗景風和
成交月 2025/12
樓層：四層
坪數：52.8 坪
總價：1741.0萬
距離：834 m