大城光年

在成熟的機捷特區，享受便利與綠意的完美結合北屯區敦富二街、敦富三街
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 18 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[57.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 68 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    54.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 54.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 68 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    49.1 ~ 59 萬/坪

    機捷特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4.5%
鄰案季變化
-45.6%
最新價差
+10.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -45.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +10.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1578萬
1480萬1735萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
316萬
核貸金額
1,262萬
月付
4.8萬/月
建議年收
120萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是49.09萬/坪，這是目前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到善德宮距離僅222米，可能會有噪音影響，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為58.96萬/坪，這是我們的最高出價範圍。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 183 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.185012LNG: 120.705226

嫌惡設施警示

善德宮
TEMPLE
222m
impact
好市多 北台中加油站
GAS STATION
455m
impact
舊社南興宮
TEMPLE
509m
impact
台灣中油 北屯站(直營)
GAS STATION
729m
impact

軌道交通動能

舊社 (台中捷運綠線)364m
松竹 (台中捷運綠線)551m
北屯總站 (台中捷運綠線)560m

防禦型機能圈

PARK水曲生態公園
203m
PARK溝背戰役紀念公園
255m
PARK松竹廣場
303m
PARK紅瓦厝公園
312m
PARK松勇公園
386m
PARK水曲生態公園滯洪景觀
394m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
大城光年
成交月 2024/07
57.5萬/坪
樓層：十六層
坪數：35.8 坪
總價：1710.0萬
距離：-
大城光年
成交月 2024/07
53.3萬/坪
樓層：十四層
坪數：35.8 坪
總價：1603.0萬
距離：-
大城光年
成交月 2024/07
53.6萬/坪
樓層：十五層
坪數：35.8 坪
總價：1607.0萬
距離：-
大城光年
成交月 2024/07
51.9萬/坪
樓層：五層
坪數：35.6 坪
總價：1553.0萬
距離：-
大城光年
成交月 2024/07
56.0萬/坪
樓層：十三層
坪數：35.6 坪
總價：1675.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鉅虹深CASA
成交月 2024/02
48.0萬/坪
樓層：九層
坪數：51.4 坪
總價：2300.0萬
距離：103 m
水沐青華
成交月 2020/08
22.5萬/坪
樓層：二層
坪數：55.3 坪
總價：1190.0萬
距離：141 m
昌祐又一景
成交月 2025/08
53.4萬/坪
樓層：六層
坪數：46.6 坪
總價：2248.0萬
距離：161 m
富宇富好
成交月 2021/08
34.3萬/坪
樓層：九層
坪數：31.4 坪
總價：945.0萬
距離：201 m
松竹領航-松風館
成交月 2022/12
21.6萬/坪
樓層：十五層
坪數：82.0 坪
總價：1708.0萬
距離：211 m