大安禮居

生活便利，價格合理的永和區住宅新北市永和區秀朗路二段181巷2號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 11
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AI 淨單價演算結果
[57.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 39 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    57.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -38.1% / 校正價 50.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 39 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    52.8 ~ 57.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +48.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-8.5%
鄰案季變化
-31.1%
最新價差
-22.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -8.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -31.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -22.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)
總價1635萬
100萬6980萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
327萬
核貸金額
1,308萬
月付
5.0萬/月
建議年收
125萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷淡，我們的出價將鎖定在52.79萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近永和普天宮，可能帶來噪音風險，這是我們壓低價格的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為57.69萬/坪，我們不會超過此價格以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.001390LNG: 121.526439

嫌惡設施警示

永和普天宮
TEMPLE
23m
impact
秀朗秀和宮
TEMPLE
70m
impact
寵返星球
CREMATORIUM
268m
impact
秀朗聖安宮
TEMPLE
322m
impact
永和南天南天宮
TEMPLE
363m
impact

軌道交通動能

秀朗橋 (環狀線)1256m
萬隆 (松山新店線)1307m
永安市場 (中和新蘆線)1551m

防禦型機能圈

SCHOOL秀朗國小
562m
SCHOOL永和國中
622m
SCHOOL福和國中
632m
PARK中和區鄰里公園
651m
PARK秀山公園
710m
PARK溪洲河濱公園
770m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
大安禮居
成交月 2025/01
52.8萬/坪
樓層：九層
坪數：31.0 坪
總價：1635.0萬
距離：-
大安禮居
成交月 2022/11
57.7萬/坪
樓層：十一層
坪數：31.0 坪
總價：1635.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
天琴大廈
成交月 2025/02
62.9萬/坪
樓層：二十八層，二十九層
坪數：111.4 坪
總價：6300.0萬
距離：276 m
長虹華府
成交月 2025/05
61.1萬/坪
樓層：八層
坪數：37.3 坪
總價：2280.0萬
距離：382 m
秀朗時尚
成交月 2024/05
115.8萬/坪
樓層：一層
坪數：54.2 坪
總價：5160.0萬
距離：413 m
美新厝
成交月 2024/04
51.1萬/坪
樓層：十四層
坪數：72.0 坪
總價：3680.0萬
距離：446 m
東煒大和
成交月 2023/11
60.1萬/坪
樓層：十一層
坪數：72.0 坪
總價：4080.0萬
距離：463 m