大樸遠見
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：36.5 坪
總價：750.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 10 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 8 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準20.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 10 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 20 萬/坪
參考周邊可比樣本 8 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核20.5 ~ 20.8 萬/坪
高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1%
鄰案季變化
+75.7%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +75.7%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價803萬
720萬865萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
160萬
核貸金額
642萬
月付
2.4萬/月
建議年收
61萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我們的出價基準為20.48萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到該區域市場冷清，且社區溢價率為負，這些都是我們議價的有力依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為20.83萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.412757LNG: 120.622977RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 建興站(加盟)
GAS STATION
740m
impact
大甲建興宮
TEMPLE
884m
impact
軌道交通動能
松竹 (台中捷運綠線)26869m
文心中清 (台中捷運綠線)26899m
舊社 (台中捷運綠線)26909m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
20.6萬/坪
大樸遠見
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：39.4 坪
總價：850.0萬
距離：-
大樸遠見
成交月 2024/01
樓層：全
坪數：37.5 坪
總價：790.0萬
距離：-
大樸遠見
成交月 2024/01
樓層：全
坪數：39.4 坪
總價：825.0萬
距離：-
大樸遠見
成交月 2024/01
樓層：全
坪數：36.7 坪
總價：750.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
尚億麗景5期
成交月 2024/05
樓層：全
坪數：49.2 坪
總價：1038.0萬
距離：308 m
御墅蒔光
成交月 2024/10
樓層：全
坪數：66.5 坪
總價：1280.0萬
距離：1.50 km
富邁聚家
成交月 2022/05
樓層：全
坪數：47.2 坪
總價：860.0萬
距離：1.79 km
幼獅海灣
成交月 2026/01
樓層：二層
坪數：22.6 坪
總價：628.0萬
距離：2.14 km
都匯幸福
成交月 2023/06
樓層：一層
坪數：16.6 坪
總價：620.0萬
距離：2.51 km