大毅一嶼

優質教育與休閒環境兼具的理想居所北屯區豐樂北二路．豐樂三街
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 23 / B3
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AI 淨單價演算結果
[56.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    56.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 56.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    55.3 ~ 58.4 萬/坪

    十一期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4.3%
鄰案季變化
+10.3%
最新價差
+2.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +10.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +2.8%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價2753萬
2570萬3100萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
551萬
核貸金額
2,202萬
月付
8.4萬/月
建議年收
210萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場支撐位，我的出價為55.3萬/坪，這是基於當前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>台電昌平變電所距離僅188.2公尺，可能帶來視覺及噪音影響，這是我方壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為58.41萬/坪，這是我方的最高承受價，超過此價將不考慮。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 50 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.196253LNG: 120.678678

嫌惡設施警示

台電昌平變電所(昌平D/S)
SUBSTATION
188m
impact
Gogoro network 臺中市四民仁和人美同
GAS STATION
223m
impact
瑞昌宮
TEMPLE
339m
impact
臺中市政府消防局第八
FIRE STATION
518m
impact
四張犁開漳聖王廟
TEMPLE
549m
impact

軌道交通動能

文心中清 (台中捷運綠線)2602m
文心崇德 (台中捷運綠線)2717m
松竹 (台中捷運綠線)2880m

防禦型機能圈

SCHOOL僑新資優教育 史丹佛美
177m
PARK四張犁公園
297m
PARK瑞昌宮前遊樂場
313m
SCHOOL臺中市立四張犁國民中
342m
SCHOOL臺中市北屯區四張犁國
350m
PARK四平公園
464m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
大毅一嶼
成交月 2024/08
60.8萬/坪
樓層：六層
坪數：60.9 坪
總價：2939.0萬
距離：-
大毅一嶼
成交月 2024/08
61.7萬/坪
樓層：十四層
坪數：60.9 坪
總價：2926.0萬
距離：-
大毅一嶼
成交月 2024/08
61.9萬/坪
樓層：十七層
坪數：60.9 坪
總價：2945.0萬
距離：-
大毅一嶼
成交月 2024/07
64.4萬/坪
樓層：二十一層
坪數：60.9 坪
總價：3048.0萬
距離：-
大毅一嶼
成交月 2024/07
58.1萬/坪
樓層：十七層
坪數：60.4 坪
總價：2841.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
舜元悟野
成交月 2026/01
63.5萬/坪
樓層：三層
坪數：64.8 坪
總價：3538.0萬
距離：239 m
亞昕一沐
成交月 2022/11
53.9萬/坪
樓層：七層
坪數：42.7 坪
總價：2030.0萬
距離：264 m
豐邑ONE+
成交月 2025/03
62.0萬/坪
樓層：九層
坪數：68.6 坪
總價：3205.0萬
距離：371 m
鉑域
成交月 2024/12
58.4萬/坪
樓層：二層
坪數：45.5 坪
總價：2247.0萬
距離：382 m
洲際W
成交月 2021/12
34.8萬/坪
樓層：十六層
坪數：41.2 坪
總價：1434.0萬
距離：532 m