大熊JIA55

享受成熟生活機能的現代住宅北屯區德和二街
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 7 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[53.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 10 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    53.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 53.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 10 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    52.2 ~ 54.9 萬/坪

    十四期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+3.3%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +3.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1533萬
1390萬1850萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
306萬
核貸金額
1,226萬
月付
4.7萬/月
建議年收
117萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是52.24萬/坪，這是基於市場支撐位的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的全國電子可能帶來的交通影響，我們認為這是一個需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為54.93萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 17 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.184908LNG: 120.673085

嫌惡設施警示

全國電子Digital City北屯松竹店
SUBSTATION
435m
impact
大陳平福德祠
TEMPLE
677m
impact
台中紫微宮 三官大帝
TEMPLE
709m
impact
毛孩寶貝安樂園 寵物殯
CREMATORIUM
711m
impact
中油加盟 水湳站
GAS STATION
795m
impact

軌道交通動能

文心中清 (台中捷運綠線)1241m
文心崇德 (台中捷運綠線)1829m
文華高中 (台中捷運綠線)1963m

防禦型機能圈

PARK平德公園
274m
SCHOOL臺中市私立衛道高級中
291m
PARK大德公園
382m
PARK仁愛公園
388m
SCHOOL臺中市北屯區仁愛國民
528m
SCHOOL臺中市北屯區陳平國民
558m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
大熊JIA55
成交月 2023/05
56.0萬/坪
樓層：六層
坪數：32.4 坪
總價：1605.0萬
距離：-
大熊JIA55
成交月 2023/05
53.1萬/坪
樓層：六層
坪數：32.0 坪
總價：1500.0萬
距離：-
大熊JIA55
成交月 2023/05
53.3萬/坪
樓層：三層
坪數：31.7 坪
總價：1490.0萬
距離：-
大熊JIA55
成交月 2023/05
52.3萬/坪
樓層：四層
坪數：31.7 坪
總價：1467.0萬
距離：-
大熊JIA55
成交月 2023/05
54.8萬/坪
樓層：七層
坪數：31.7 坪
總價：1547.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
吾所衛
成交月 2025/06
57.1萬/坪
樓層：五層
坪數：31.2 坪
總價：1545.0萬
距離：131 m
天鉅之翼
成交月 2024/06
56.0萬/坪
樓層：十層
坪數：36.0 坪
總價：1645.0萬
距離：300 m
Dream House
成交月 2023/02
40.5萬/坪
樓層：四層
坪數：79.7 坪
總價：3088.0萬
距離：619 m
茂泰清冉
成交月 2023/03
36.5萬/坪
樓層：三層
坪數：47.1 坪
總價：1445.0萬
距離：850 m
大山謙里
成交月 2025/01
72.2萬/坪
樓層：一層
坪數：40.1 坪
總價：2285.0萬
距離：925 m