大華縱橫

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流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 24 / B4
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AI 淨單價演算結果
[55.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 16 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    51.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +21.2% / 校正價 51.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 16 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    57.5 ~ 57.5 萬/坪

    烏日都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4%
鄰案季變化
+8.1%
最新價差
+4.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +8.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +4.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價1788萬
1605萬2090萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
358萬
核貸金額
1,430萬
月付
5.4萬/月
建議年收
136萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是57.5萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離400米的變電站可能影響未來轉售價值，我們認為價格應有所調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為57.5萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 35 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.113261LNG: 120.618108

嫌惡設施警示

日捷變電站
SUBSTATION
400m
impact
中和里福德宮
TEMPLE
550m
impact
成興宮
TEMPLE
565m
impact
台灣中油烏日高鐵站 (直
GAS STATION
771m
impact
台灣中油黎明路站
GAS STATION
833m
impact

軌道交通動能

高鐵台中站 (台中捷運綠627m
烏日 (台中捷運綠線)830m
九德 (台中捷運綠線)1666m

防禦型機能圈

PARK下牛埔公園
450m
PARK兒二公園
828m
SCHOOL臺中市烏日區烏日國民
886m
SCHOOL台中市烏日區烏日國民
888m
SCHOOL臺中市立烏日國民中學
917m
PARK兒5公園
922m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
大華縱橫
成交月 2024/10
54.9萬/坪
樓層：十六層
坪數：41.9 坪
總價：2028.0萬
距離：-
大華縱橫
成交月 2024/09
54.9萬/坪
樓層：十六層
坪數：42.1 坪
總價：2041.0萬
距離：-
大華縱橫
成交月 2024/09
54.5萬/坪
樓層：十六層
坪數：42.1 坪
總價：2030.0萬
距離：-
大華縱橫
成交月 2024/09
54.7萬/坪
樓層：二十層
坪數：41.9 坪
總價：2022.0萬
距離：-
大華縱橫
成交月 2024/08
54.7萬/坪
樓層：二十層
坪數：42.1 坪
總價：2026.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
高鐵之星
成交月 2021/12
26.2萬/坪
樓層：二層
坪數：44.9 坪
總價：1000.0萬
距離：42 m
登陽之驛
成交月 2022/02
32.7萬/坪
樓層：二層
坪數：60.2 坪
總價：1784.0萬
距離：83 m
登陽未來之丘
成交月 2024/06
43.8萬/坪
樓層：二層
坪數：48.2 坪
總價：2005.0萬
距離：125 m
磐鈺．昕昕裏山
成交月 2022/10
28.1萬/坪
樓層：八層
坪數：37.2 坪
總價：946.0萬
距離：871 m
鉅擘楓輕揚
成交月 2024/08
47.7萬/坪
樓層：二層
坪數：54.0 坪
總價：2350.0萬
距離：995 m