大錸秋紅谷の森

享受城市綠意與便利生活的完美結合西屯區朝馬二街、近朝富路
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 12 / B4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[70.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 17 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 49 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    64.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 17 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 64.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 49 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    62.3 ~ 81 萬/坪

    七期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4.2%
鄰案季變化
+20.6%
最新價差
+12.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +20.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +12.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)
總價3397萬
3035萬3870萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
679萬
核貸金額
2,717萬
月付
10.3萬/月
建議年收
258萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是62.27萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有台電黎明變電所，這可能會影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為81.01萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 75 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.166893LNG: 120.637305

嫌惡設施警示

銀櫃KTV旗艦店
KTV
267m
impact
台電黎明變電所
SUBSTATION
325m
impact
台中西屯玉興宮
TEMPLE
476m
impact
潮洋里福德祠
TEMPLE
634m
impact
ALTA Nightclub
KTV
641m
impact

軌道交通動能

市政府 (台中捷運綠線)1293m
文心櫻花 (台中捷運綠線)1625m
水安宮 (台中捷運綠線)1729m

防禦型機能圈

PARK惠安公園
57m
PARK秋紅谷景觀生態公園
214m
PARK惠泰公園
359m
PARK朝貴公園
449m
PARK潮洋環保公園
470m
PARK上安公園
508m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
大錸秋紅谷の森
成交月 2025/06
70.8萬/坪
樓層：九層
坪數：69.6 坪
總價：3789.0萬
距離：-
大錸秋紅谷の森
成交月 2025/02
68.0萬/坪
樓層：九層
坪數：72.2 坪
總價：3606.0萬
距離：-
大錸秋紅谷の森
成交月 2024/07
62.7萬/坪
樓層：四層
坪數：70.1 坪
總價：3358.0萬
距離：-
大錸秋紅谷の森
成交月 2024/07
61.2萬/坪
樓層：三層
坪數：70.1 坪
總價：3268.0萬
距離：-
大錸秋紅谷の森
成交月 2024/06
63.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：70.1 坪
總價：3470.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富旺天際W ONE
成交月 2025/07
58.6萬/坪
樓層：十七層
坪數：39.7 坪
總價：1856.0萬
距離：356 m
聯聚玉衡大廈
成交月 2026/02
97.5萬/坪
樓層：二十九層
坪數：156.7 坪
總價：12295.0萬
距離：382 m
遠雄琉蘊
成交月 2026/01
82.6萬/坪
樓層：二十七層
坪數：46.2 坪
總價：3338.0萬
距離：389 m
聯聚理安大廈
成交月 2026/02
113.5萬/坪
樓層：二十二層
坪數：139.2 坪
總價：13661.0萬
距離：464 m
寶輝101 Theater South
成交月 2026/01
96.2萬/坪
樓層：十三層
坪數：70.5 坪
總價：5557.0萬
距離：480 m