天朗
成交月 2025/10
樓層：十九層
坪數：39.1 坪
總價：1207.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 44 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準29.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 28.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 44 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核29.5 ~ 30.8 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-42.3%
鄰案季變化
+23.9%
最新價差
+10.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -42.3%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +23.9%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +10.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價1864萬
130萬2735萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
373萬
核貸金額
1,491萬
月付
5.7萬/月
建議年收
142萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於29.5萬/坪，這是市場的保守支持價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有大型廢棄物處理設施，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為30.76萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.150279LNG: 121.400397RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
大型廢棄物,垃圾清運,報
INCINERATOR
298m
impact
茂盛環保企業有限公司|
INCINERATOR
391m
impact
台亞八里台北港站(直營+
GAS STATION
498m
impact
西濱變電站
SUBSTATION
696m
impact
台亞八里站(直營+自助加
GAS STATION
731m
impact
軌道交通動能
淡水漁人碼頭 (淡海輕軌)3813m
沙崙 (淡海輕軌)4465m
淡水 (淡水信義線)5008m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
37.4萬/坪
立信天朗
成交月 2024/11
樓層：九層
坪數：37.5 坪
總價：2000.0萬
距離：-
天朗
成交月 2024/09
樓層：一層，見其他登記事項
坪數：40.2 坪
總價：1950.0萬
距離：-
立信天朗
成交月 2024/06
樓層：十一層
坪數：41.0 坪
總價：2430.0萬
距離：-
立信天朗
成交月 2024/05
樓層：十四層
坪數：41.0 坪
總價：2480.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
基玉首席
成交月 2025/02
樓層：十層
坪數：48.9 坪
總價：1380.0萬
距離：251 m
全坤家宜
成交月 2025/01
樓層：十二層
坪數：50.8 坪
總價：1415.0萬
距離：266 m
龍井天鑄
成交月 2025/06
樓層：二層
坪數：35.1 坪
總價：1190.0萬
距離：331 m
Hi！台北
成交月 2025/09
樓層：九層
坪數：61.0 坪
總價：1650.0萬
距離：344 m
關渡小城
成交月 2025/04
樓層：七層
坪數：41.9 坪
總價：1035.0萬
距離：353 m