天睦中央親鄰
成交月 2025/07
樓層：七層
坪數：42.2 坪
總價：1119.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 13 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準27.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 13 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 23.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核24.4 ~ 31.2 萬/坪
高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-17.6%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -17.6%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (11 筆)總價1248萬
965萬2310萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
250萬
核貸金額
998萬
月付
3.8萬/月
建議年收
95萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到市場冷凍狀態，我們的出價基礎是24.35萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近寺廟可能帶來的噪音風險，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為31.21萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.255534LNG: 120.540611RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
梧棲福德里德順宮
TEMPLE
242m
impact
台灣中油 中正站（加盟）
GAS STATION
418m
impact
水星世界卡拉OK
KTV
418m
impact
御聖KTV
KTV
478m
impact
台灣中油 建發加油站(加
GAS STATION
482m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)13847m
文心櫻花 (台中捷運綠線)15040m
市政府 (台中捷運綠線)15110m
防禦型機能圈
PARK南簡公園運動處
462mPARK南簡公園
472mSCHOOL音樂HM工作室
520mSCHOOL台中市沐風關懷協會-梧
557mSCHOOL台中縣梧棲鎮中正國民
598mSCHOOL臺中市梧棲區中正國民
598m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
28.0萬/坪
天睦中央親鄰
成交月 2025/03
樓層：五層
坪數：41.3 坪
總價：1112.0萬
距離：-
天睦中央親鄰
成交月 2025/03
樓層：四層
坪數：41.3 坪
總價：1098.0萬
距離：-
天睦中央親鄰
成交月 2025/03
樓層：四層
坪數：50.6 坪
總價：1270.0萬
距離：-
天睦中央親鄰
成交月 2025/03
樓層：三層
坪數：42.2 坪
總價：1116.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
閱好書房
成交月 2024/01
樓層：九層
坪數：34.1 坪
總價：680.0萬
距離：265 m
悅舍九期
成交月 2025/07
樓層：三層
坪數：27.3 坪
總價：783.0萬
距離：289 m
暘光Wish
成交月 2024/04
樓層：全
坪數：54.4 坪
總價：1820.0萬
距離：455 m
餘慶豐閣
成交月 2022/11
樓層：三層
坪數：44.3 坪
總價：1011.0萬
距離：514 m
佳福柏斯市
成交月 2024/06
樓層：十五層
坪數：45.5 坪
總價：966.0萬
距離：557 m