天鉅之翼
成交月 2024/06
樓層：十層
坪數：36.0 坪
總價：1645.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 11 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準57.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 57.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 11 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核55.6 ~ 62.6 萬/坪
十四期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+6.5%
鄰案季變化
+1.5%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +6.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +1.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)總價1555萬
1390萬1745萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
311萬
核貸金額
1,244萬
月付
4.7萬/月
建議年收
119萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 55.56 萬/坪，這是基於市場支持價格的保守估計。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊的生活機能與市場熱度，我們可以利用銀行鑑價作為談判籌碼，強調該區域的市場價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行核貸上限為 62.61 萬/坪，我們建議避免超過此價格，以控制風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 24 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.185895LNG: 120.675839RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
全國電子Digital City北屯松竹店
SUBSTATION
141m
impact
四張犁開漳聖王廟
TEMPLE
949m
impact
臺中市政府消防局第八
FIRE STATION
970m
impact
大陳平福德祠
TEMPLE
978m
impact
台灣中油梅川東路站
GAS STATION
989m
impact
軌道交通動能
文心中清 (台中捷運綠線)1424m
文心崇德 (台中捷運綠線)1753m
文華高中 (台中捷運綠線)2233m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市私立衛道高級中
330mSCHOOL台中馬禮遜美國學校
403mPARK仁和幸福兒童公園
468mPARK仁愛公園
514mPARK平德公園
567mPARK仁和福德公園
580m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
56.0萬/坪
天鉅之翼
成交月 2024/05
樓層：八層
坪數：36.1 坪
總價：1650.0萬
距離：-
天鉅之翼
成交月 2024/05
樓層：五層
坪數：36.1 坪
總價：1565.0萬
距離：-
天鉅之翼
成交月 2024/05
樓層：九層
坪數：36.1 坪
總價：1652.0萬
距離：-
天鉅之翼
成交月 2024/05
樓層：七層
坪數：36.1 坪
總價：1654.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
大熊JIA55
成交月 2023/05
樓層：六層
坪數：32.4 坪
總價：1605.0萬
距離：300 m
Dream House
成交月 2023/02
樓層：四層
坪數：79.7 坪
總價：3088.0萬
距離：368 m
吾所衛
成交月 2025/06
樓層：五層
坪數：31.2 坪
總價：1545.0萬
距離：427 m
大山謙里
成交月 2025/01
樓層：一層
坪數：40.1 坪
總價：2285.0萬
距離：1.04 km
雅正YOUNG
成交月 2025/01
樓層：二層
坪數：60.6 坪
總價：2538.0萬
距離：1.12 km