安和琉域
成交月 2023/08
樓層：十三層
坪數：50.5 坪
總價：2260.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 25 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準47.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 45.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 25 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核46.2 ~ 48.5 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.2%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (10 筆)總價2084萬
2035萬2285萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
417萬
核貸金額
1,667萬
月付
6.3萬/月
建議年收
159萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場冷卻狀態，我們的出價底線是46.21萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有加油站，這可能影響銀行的鑑價，應作為議價籌碼。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為48.48萬/坪，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.988939LNG: 121.464977RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
協益石油氣瓦斯
GAS STATION
139m
impact
五雲宮
TEMPLE
210m
impact
明德消防設備師事務所
FIRE STATION
364m
impact
法務部矯正署臺北看守
PRISON
449m
impact
法務部矯正署臺北女子
PRISON
458m
impact
軌道交通動能
廷寮 (萬大樹林線)751m
清水 (萬大樹林線)824m
中和高中 (萬大樹林線)1451m
防禦型機能圈
SCHOOL安和國小
38mPARK土城區鄰里公園
182mPARK廣福公園
345mPARK延和社區公園
398mPARK五權公園
414mPARK延壽親子公園
504m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
44.7萬/坪
安和琉域
成交月 2022/08
樓層：九層
坪數：50.5 坪
總價：2120.0萬
距離：-
安和琉域
成交月 2022/08
樓層：九層
坪數：50.5 坪
總價：2120.0萬
距離：-
安和琉域
成交月 2022/08
樓層：八層
坪數：50.5 坪
總價：2115.0萬
距離：-
安和琉域
成交月 2022/08
樓層：八層
坪數：50.5 坪
總價：2115.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
安和苑
成交月 2025/02
樓層：十四層
坪數：58.3 坪
總價：3180.0萬
距離：301 m
麗麒朝陽
成交月 2024/11
樓層：四層
坪數：47.4 坪
總價：3050.0萬
距離：389 m
中央之星
成交月 2025/08
樓層：三層
坪數：13.7 坪
總價：950.0萬
距離：419 m
信義樂章
成交月 2025/07
樓層：十層
坪數：25.7 坪
總價：1545.0萬
距離：560 m
雙囍
成交月 2025/05
樓層：十層
坪數：29.2 坪
總價：1668.0萬
距離：808 m