安城沁美

享受綠意盎然的生活，步行即可到達公園與超市龍井區中社八街(水裡社小段68-6地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[30.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 14 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 29 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    29.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 14 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -3.8% / 校正價 27.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 29 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    27.9 ~ 32.2 萬/坪

    臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +4.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+6.2%
鄰案季變化
-30.1%
最新價差
+11.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +6.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -30.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +11.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (10 筆)
總價1659萬
1415萬1820萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
332萬
核貸金額
1,327萬
月付
5.0萬/月
建議年收
126萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是27.89萬/坪，這是基於當前市場狀況的合理支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到張府天師廟的噪音風險，這可能會影響未來的轉售價值，我們建議進一步調整價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為32.17萬/坪，這是我們的最高承受價格，超過此價將不再考慮。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.201656LNG: 120.560309

嫌惡設施警示

張府天師廟
TEMPLE
379m
impact
帝安宮｜收驚、補運、祭改、安
TEMPLE
662m
impact
台塑石油（沙鹿中興路站）
GAS STATION
786m
impact
中油加油站(加盟)屏西站
GAS STATION
950m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)7775m
市政府 (台中捷運綠線)10012m
文心櫻花 (台中捷運綠線)10178m

防禦型機能圈

PARK富宇大地公園
308m
PARK拍瀑拉-水裡社公園
435m
PARK中港橘郡-公園
498m
PARK鷺山坑公園
663m
PARK三鹿公園籃球場
725m
PARK三鹿公園
744m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
安城沁美
成交月 2023/12
32.5萬/坪
樓層：全
坪數：54.8 坪
總價：1780.0萬
距離：-
安城沁美
成交月 2023/12
29.5萬/坪
樓層：全
坪數：50.2 坪
總價：1480.0萬
距離：-
安城沁美
成交月 2023/10
31.7萬/坪
樓層：全
坪數：53.5 坪
總價：1698.0萬
距離：-
安城沁美
成交月 2023/10
31.4萬/坪
樓層：全
坪數：53.5 坪
總價：1680.0萬
距離：-
安城沁美
成交月 2023/10
32.1萬/坪
樓層：全
坪數：53.5 坪
總價：1718.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富霖讚美
成交月 2022/01
28.3萬/坪
樓層：全
坪數：44.2 坪
總價：1250.0萬
距離：99 m
富宇大地-清境
成交月 2024/11
37.0萬/坪
樓層：全
坪數：56.4 坪
總價：2088.0萬
距離：151 m
富宇大地-澄境
成交月 2022/06
32.6萬/坪
樓層：全
坪數：60.7 坪
總價：1980.0萬
距離：163 m
富宇大地-上境
成交月 2022/09
37.8萬/坪
樓層：全
坪數：70.9 坪
總價：2680.0萬
距離：529 m
倢俋恆綻
成交月 2022/03
31.2萬/坪
樓層：全
坪數：45.6 坪
總價：1423.0萬
距離：741 m