宏國大央北
成交月 2022/02
樓層：三層
坪數：41.1 坪
總價：2248.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 27 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準101.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +17.8% / 校正價 91.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 27 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核93 ~ 97.3 萬/坪
新店十四張(B單元)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 -1.4%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+8%
鄰案季變化
+0.2%
最新價差
-11.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +0.2%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -11.2%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)總價2346萬
2175萬2885萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
469萬
核貸金額
1,877萬
月付
7.1萬/月
建議年收
179萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，設定在92.97萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊環境分析，附近的土地公廟可能帶來噪音影響，這是我們考慮的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限設定在97.3萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 274 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.979019LNG: 121.527918RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新店和平福德宮/新店土
TEMPLE
419m
impact
順新救護車有限公司
FIRE STATION
851m
impact
新店十二張咸亨宮
TEMPLE
863m
impact
湄洲臺北北后宮
TEMPLE
876m
impact
國家人權博物館
PRISON
967m
impact
軌道交通動能
十四張 (安坑輕軌)597m
十四張 (環狀線)597m
小碧潭 (松山新店線)654m
防禦型機能圈
PARK十四張歷史公園
88mPARK新店區鄰里公園
246mPARK湯泉公園
327mPARK新店區鄰里公園
406mPARK小碧潭河濱公園
439mPARK中央公園
637m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
60.0萬/坪
宏國大央北
成交月 2022/01
樓層：十層
坪數：41.1 坪
總價：2314.0萬
距離：-
宏國大央北
成交月 2021/12
樓層：二層
坪數：41.1 坪
總價：2803.0萬
距離：-
宏國大央北
成交月 2021/12
樓層：二層
坪數：41.1 坪
總價：2803.0萬
距離：-
宏國大央北
成交月 2021/10
樓層：十四層
坪數：41.1 坪
總價：2533.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
宏普Garden Park
成交月 2025/10
樓層：五層
坪數：37.9 坪
總價：2788.0萬
距離：106 m
寶鈺
成交月 2026/01
樓層：十一層
坪數：27.4 坪
總價：2126.0萬
距離：130 m
三輝四季
成交月 2025/05
樓層：二層
坪數：40.0 坪
總價：2960.0萬
距離：171 m
忠泰蘊
成交月 2025/02
樓層：十三層
坪數：67.7 坪
總價：5138.0萬
距離：294 m
華固譽誠
成交月 2026/01
樓層：十八層
坪數：46.9 坪
總價：4039.0萬
距離：322 m