宏苑The One

擁有未來增值潛力的理想家園新北市鶯歌區龍七路與鳳七路附近
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 11 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[45.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 16 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    44.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 44.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 16 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    43.3 ~ 48 萬/坪

    鶯歌鳳鳴重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.1%
鄰案季變化
+16.4%
最新價差
+5.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +16.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +5.1%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價1533萬
920萬1795萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
306萬
核貸金額
1,226萬
月付
4.7萬/月
建議年收
117萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場波動，我的出價基於 43.31 萬/坪，這是我能接受的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於距離鳳鳴福德宮僅 45.8 公尺，可能帶來噪音與香火味，這是我壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 48 萬/坪，這是我能接受的最高價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 34 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.969660LNG: 121.331392

嫌惡設施警示

鳳鳴福德宮
TEMPLE
46m
impact
新北市政府消防局第五
FIRE STATION
435m
impact
全國加油站 鶯歌交流道
GAS STATION
518m
impact
中油加盟 車容坊鳳壹站(
GAS STATION
576m
impact
鳳鳴火車站
PRISON
620m
impact

軌道交通動能

永吉公園 (三鶯線)977m
鶯桃福德 (三鶯線)1232m
國華 (三鶯線)2062m

防禦型機能圈

PARK逗逗龍公園
102m
SCHOOL鳳鳴國中
195m
PARK大明公園一
391m
PARK鳳鳴公園
465m
SCHOOL鳳鳴國小
465m
PARK鳳鳴公兒二公園
512m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
宏苑The One
成交月 2025/10
45.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：38.4 坪
總價：1530.0萬
距離：-
宏苑The One
成交月 2025/10
45.2萬/坪
樓層：六層
坪數：38.8 坪
總價：1533.0萬
距離：-
宏苑The One
成交月 2025/09
45.5萬/坪
樓層：十層
坪數：38.9 坪
總價：1546.0萬
距離：-
宏苑The One
成交月 2025/06
45.7萬/坪
樓層：八層
坪數：41.1 坪
總價：1685.0萬
距離：-
宏苑The One
成交月 2025/05
44.9萬/坪
樓層：八層
坪數：42.0 坪
總價：1709.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
金和昌仰沐
成交月 2025/09
55.7萬/坪
樓層：五層
坪數：35.4 坪
總價：1635.0萬
距離：8 m
富御昕
成交月 2024/09
44.8萬/坪
樓層：二層
坪數：48.0 坪
總價：1909.0萬
距離：123 m
鳳鳴森闊3房車
成交月 2021/10
28.3萬/坪
樓層：十三層
坪數：34.9 坪
總價：962.0萬
距離：145 m
新北和瑞微美
成交月 2025/05
45.1萬/坪
樓層：十層
坪數：27.9 坪
總價：1050.0萬
距離：160 m
京澄為德
成交月 2026/01
50.3萬/坪
樓層：六層
坪數：52.5 坪
總價：2450.0萬
距離：201 m