宏銓山里時晴

在成熟的生活圈中，享受便利與舒適的完美結合。南屯區文心南七路、豐富路
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 14 / B4
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AI 淨單價演算結果
[63.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 44 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    61 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 61 萬/坪

    參考周邊可比樣本 44 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    60.6 ~ 63.7 萬/坪

    八期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-5.5%
鄰案季變化
-6.5%
最新價差
+10.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -5.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +10.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價2131萬
1940萬2210萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
426萬
核貸金額
1,704萬
月付
6.5萬/月
建議年收
162萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個區域的支撐價位是 60.58萬/坪，我們的出價將以此為基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>我們注意到附近有加油站，這可能會影響未來的轉售價值，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限在 63.65萬/坪，我們的出價不會超過這個範圍，以確保貸款的順利進行。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 17 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.129609LNG: 120.648332

嫌惡設施警示

星樂匯自助式KTV
KTV
254m
impact
全國加油站 文心站
GAS STATION
304m
impact
豐樂里福德廟
TEMPLE
672m
impact
台電豐樂變電所(豐樂D/S)
SUBSTATION
767m
impact
臺中市政府消防局第六
FIRE STATION
801m
impact

軌道交通動能

豐樂公園 (台中捷運綠線)324m
大慶 (台中捷運綠線)1175m
南屯 (台中捷運綠線)1222m

防禦型機能圈

PARK南苑公園
346m
PARK文中小兼滯公園（附設籃
364m
SCHOOL放學趣 - 台中永春分校
443m
SCHOOL約書亞南屯永春校
557m
PARK豐富公園
569m
PARK豐樂雕塑公園
587m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
宏銓山里時晴
成交月 2024/01
59.7萬/坪
樓層：四層
坪數：40.0 坪
總價：2008.0萬
距離：-
宏銓山里時晴
成交月 2024/01
57.7萬/坪
樓層：二層
坪數：40.0 坪
總價：1967.0萬
距離：-
宏銓山里時晴
成交月 2024/01
61.3萬/坪
樓層：五層
坪數：40.0 坪
總價：2075.0萬
距離：-
宏銓山里時晴
成交月 2024/01
60.4萬/坪
樓層：三層
坪數：40.0 坪
總價：2028.0萬
距離：-
宏銓山里時晴
成交月 2024/01
63.6萬/坪
樓層：七層
坪數：40.0 坪
總價：2124.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
睦昇韶光漫
成交月 2025/12
70.9萬/坪
樓層：六層
坪數：34.5 坪
總價：2030.0萬
距離：161 m
文心愛悅
成交月 2022/05
101.0萬/坪
樓層：1F+2F
坪數：74.6 坪
總價：6266.0萬
距離：334 m
順天MR.L
成交月 2025/12
80.0萬/坪
樓層：十六層
坪數：55.0 坪
總價：3853.0萬
距離：352 m
南悅樂田
成交月 2026/02
63.9萬/坪
樓層：二層
坪數：56.1 坪
總價：2700.0萬
距離：375 m
遠雄文心匯
成交月 2018/09
34.4萬/坪
樓層：十七層
坪數：58.5 坪
總價：1788.0萬
距離：415 m