家那大18期
成交月 2025/11
樓層：四層
坪數：28.8 坪
總價：1298.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準37.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 37.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核27.3 ~ 43.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.8%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1298萬
390萬3095萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
260萬
核貸金額
1,038萬
月付
3.9萬/月
建議年收
99萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到目前市場狀態，我們的出價基準是27.26萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的流動性低，且社區溢價為負，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為43.43萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.956040LNG: 121.314309RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
八德指玄宮孚佑帝君
TEMPLE
481m
impact
全國加油站 八德交流道
GAS STATION
488m
impact
大湳變電站
SUBSTATION
512m
impact
八德宇宙天地宮，玉皇大
TEMPLE
621m
impact
台塑直營 台亞八德交流
GAS STATION
641m
impact
軌道交通動能
永吉公園 (三鶯線)2162m
鶯桃福德 (三鶯線)2251m
國華 (三鶯線)2910m
防禦型機能圈
SCHOOL大安國小
115mSCHOOL中華福音神學院
336mPARK大湳埤塘生態公園
449mPARK同福公園
651mPARK大安果樹公園
747mPARK西坡埤塘生態公園
776m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
44.1萬/坪
鄰案比價樣本
日光之境
成交月 2024/04
樓層：六層
坪數：21.6 坪
總價：748.0萬
距離：514 m
海喬言葉之庭
成交月 2021/12
樓層：十層
坪數：38.8 坪
總價：885.0萬
距離：538 m
元臺謙
成交月 2023/09
樓層：十層
坪數：40.3 坪
總價：1100.0萬
距離：802 m
三本CEO
成交月 2022/07
樓層：六層
坪數：117.2 坪
總價：2786.0萬
距離：854 m
彩彩棠
成交月 2023/04
樓層：一層
坪數：26.7 坪
總價：653.0萬
距離：1.11 km