宸堡19Dali

步行即可到達的教育資源與休閒公園大里區公園街421巷、425巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 19 / B2
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AI 淨單價演算結果
[35.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 45 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    35 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 33.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 45 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    33.6 ~ 36.5 萬/坪

    大里都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-2.3%
鄰案季變化
-12.3%
最新價差
-15%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -2.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -12.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -15%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價1513萬
1330萬1620萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
302萬
核貸金額
1,210萬
月付
4.6萬/月
建議年收
115萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場支撐位，33.57萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊加油站的交通噪音，我們認為這對價格有一定影響。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為36.53萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.085200LNG: 120.691899

嫌惡設施警示

中油加盟 大峰站
GAS STATION
433m
impact
台灣中油千越台中軟體
GAS STATION
538m
impact
中油加盟 東湖站（ionex換電站)
GAS STATION
568m
impact
大洋環保工程企業股份
INCINERATOR
770m
impact
草湖廿四份福德宮
TEMPLE
910m
impact

軌道交通動能

大慶 (台中捷運綠線)5866m
九德 (台中捷運綠線)6519m
豐樂公園 (台中捷運綠線)6943m

防禦型機能圈

PARK青年公園
157m
PARK東湖公園
236m
SCHOOL青年實驗學校
252m
SCHOOL臺中市私立青年高級中
254m
PARK草湖防災公園
470m
PARK大里長春兒童公園
525m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
宸堡19Dali
成交月 2024/12
34.8萬/坪
樓層：十六層
坪數：46.1 坪
總價：1486.0萬
距離：-
宸堡19Dali
成交月 2024/04
36.4萬/坪
樓層：十四層
坪數：45.3 坪
總價：1580.0萬
距離：-
宸堡19Dali
成交月 2024/04
34.4萬/坪
樓層：十三層
坪數：45.3 坪
總價：1501.0萬
距離：-
宸堡19Dali
成交月 2024/04
35.9萬/坪
樓層：十六層
坪數：45.5 坪
總價：1507.0萬
距離：-
宸堡19Dali
成交月 2024/04
35.6萬/坪
樓層：十五層
坪數：45.5 坪
總價：1496.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富宇科研双星
成交月 2026/01
39.4萬/坪
樓層：五層
坪數：52.7 坪
總價：2020.0萬
距離：256 m
富宇曙光之森
成交月 2025/06
42.0萬/坪
樓層：二層
坪數：45.1 坪
總價：1580.0萬
距離：320 m
理澄峰境
成交月 2025/05
43.3萬/坪
樓層：全
坪數：53.1 坪
總價：2300.0萬
距離：408 m
軟園尊邸
成交月 2024/08
35.9萬/坪
樓層：三層
坪數：38.6 坪
總價：1285.2萬
距離：460 m
昂峰馥寓
成交月 2024/05
38.8萬/坪
樓層：五層
坪數：28.5 坪
總價：1067.0萬
距離：702 m