宸家楓悅7

理想的家庭居所，學校與公園近在咫尺大雅區永和路(自立段2903地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[35.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 51 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    38.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 32.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 51 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    32.5 ~ 44.2 萬/坪

    大雅都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.7%
鄰案季變化
+21.9%
最新價差
+2.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +21.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +2.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)
總價2300萬
1915萬2785萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
460萬
核貸金額
1,840萬
月付
7.0萬/月
建議年收
175萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於32.47萬/坪，這是市場的支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場分析，該區域的流動性較低，這意味著買方在談判中可能擁有更多的議價空間。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為44.19萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.225090LNG: 120.645261

嫌惡設施警示

八角亭福德正神廟
TEMPLE
365m
impact
大雅永興宮
TEMPLE
385m
impact
大雅朝順宮
TEMPLE
842m
impact
台灣中油大雅中清路站（
GAS STATION
855m
impact
臺中市政府消防局第一
FIRE STATION
931m
impact

軌道交通動能

文華高中 (台中捷運綠線)6127m
文心中清 (台中捷運綠線)6237m
文心櫻花 (台中捷運綠線)6437m

防禦型機能圈

SCHOOL吉的堡美語大雅分校
137m
PARK大雅公園
200m
PARK文雅兒童公園
268m
SCHOOL臺中市大雅區大明國民
433m
SCHOOL市立大雅國中補校
473m
SCHOOL人人伊藤萬游泳學校大
479m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
宸家楓悅7
成交月 2023/12
35.8萬/坪
樓層：全
坪數：64.3 坪
總價：2300.0萬
距離：-
宸家楓悅7
成交月 2023/10
35.0萬/坪
樓層：全
坪數：64.3 坪
總價：2250.0萬
距離：-
宸家楓悅7
成交月 2023/10
32.5萬/坪
樓層：全
坪數：64.6 坪
總價：2100.0萬
距離：-
宸家楓悅7
成交月 2023/10
36.0萬/坪
樓層：全
坪數：69.0 坪
總價：2488.0萬
距離：-
宸家楓悅7
成交月 2023/10
38.7萬/坪
樓層：全
坪數：69.7 坪
總價：2700.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新居UPUP
成交月 2024/04
57.2萬/坪
樓層：三層
坪數：18.3 坪
總價：1048.0萬
距離：146 m
元心大雅湛
成交月 2025/03
45.6萬/坪
樓層：四層
坪數：22.5 坪
總價：1028.0萬
距離：315 m
勝興A+
成交月 2018/01
74.8萬/坪
樓層：一層
坪數：21.8 坪
總價：860.0萬
距離：321 m
大雅之堂
成交月 2025/10
52.9萬/坪
樓層：七層
坪數：40.3 坪
總價：1758.0萬
距離：391 m
鼎一豐雅
成交月 2024/02
46.7萬/坪
樓層：二層
坪數：33.8 坪
總價：1280.0萬
距離：437 m