宸家楓悅NO.8
成交月 2025/10
樓層：全
坪數：57.8 坪
總價：2568.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[44.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 9 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準30.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 30.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 9 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核36 ~ 43.7 萬/坪
神岡都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+9.9%
鄰案季變化
+14.5%
最新價差
+32.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +9.9%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +14.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +32.3%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價2544萬
2510萬2580萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
509萬
核貸金額
2,035萬
月付
7.7萬/月
建議年收
194萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我們的出價為 36.03 萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有一座廟宇，可能帶來噪音風險，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的貸款上限為 43.71 萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 6 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.254897LNG: 120.689219RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
神岡社口穎德宮
TEMPLE
428m
impact
神岡區第八公墓
CEMETERY
786m
impact
財團法人臺中市道教文
TEMPLE
786m
impact
全國加油站 豐原交流道
GAS STATION
832m
impact
神岡區第十四公墓
CEMETERY
875m
impact
軌道交通動能
舊社 (台中捷運綠線)8231m
松竹 (台中捷運綠線)8264m
北屯總站 (台中捷運綠線)8294m
防禦型機能圈
SCHOOL台中縣私立巧雅托兒所
552mSCHOOL巧雅幼兒學校
583mPARK社里環水公園
796mSCHOOL安語丹文理學院
828mSCHOOL夏恩英語 台中神岡校－兒
905mPARK社興公園
933m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
44.5萬/坪
宸家楓悅NO.8
成交月 2025/02
樓層：全
坪數：62.3 坪
總價：2520.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鉅程逸墅
成交月 2026/01
樓層：五層
坪數：40.6 坪
總價：1553.0萬
距離：224 m
雅豐真鑽5
成交月 2025/12
樓層：全
坪數：89.4 坪
總價：2588.0萬
距離：951 m
香草天空II
成交月 2024/08
樓層：全
坪數：55.4 坪
總價：1700.0萬
距離：1.07 km
城嘉臻美
成交月 2024/12
樓層：全
坪數：52.5 坪
總價：2200.0萬
距離：1.11 km
喬合大豐府
成交月 2023/03
樓層：全
坪數：96.0 坪
總價：2400.0萬
距離：1.11 km