富堡大湖滙

步行可達的教育與綠地資源桃園市龜山區文三一街、文三二街口
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 13 / B2
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AI 淨單價演算結果
[40.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    40.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 34.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    35 ~ 42.2 萬/坪

    龜山A8長庚為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+14.3%
鄰案季變化
-0.1%
最新價差
+13.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +14.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -0.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +13.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價1301萬
1215萬1540萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
260萬
核貸金額
1,040萬
月付
4.0萬/月
建議年收
99萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場支撐位，我的出價為34.98萬/坪，這是目前市場合理的保守價位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據目前市場狀態，流動性低且有轉手風險，這是我壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為42.21萬/坪，這是我能接受的最高價位，超過此價我將不考慮。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.058407LNG: 121.360217

嫌惡設施警示

歌琳歌友會
KTV
446m
impact
台塑直營 台亞林口二交
GAS STATION
506m
impact
台灣中油 友仁站(自助加
GAS STATION
546m
impact
協聖宮
TEMPLE
562m
impact
埤寮福德宮
TEMPLE
607m
impact

軌道交通動能

林口 (機場捷運)827m
長庚醫院 (機場捷運)1088m
體育大學 (機場捷運)3075m

防禦型機能圈

SCHOOL大湖國小
133m
PARK桃園寵物公園
259m
PARK大湖公園
271m
PARK大湖紀念公園
290m
PARK坪頂公園
354m
PARK龜山區鄰里公園
485m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
富堡大湖滙
成交月 2022/09
47.5萬/坪
樓層：三層
坪數：34.8 坪
總價：1505.0萬
距離：-
富堡大湖滙
成交月 2022/06
42.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：34.8 坪
總價：1368.0萬
距離：-
富堡大湖滙
成交月 2022/05
40.2萬/坪
樓層：四層
坪數：34.8 坪
總價：1295.0萬
距離：-
富堡大湖滙
成交月 2022/04
42.1萬/坪
樓層：十一層
坪數：34.7 坪
總價：1345.0萬
距離：-
富堡大湖滙
成交月 2022/03
43.3萬/坪
樓層：三層
坪數：34.7 坪
總價：1378.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
丞家HOUSE
成交月 2025/09
44.0萬/坪
樓層：二層
坪數：22.0 坪
總價：970.0萬
距離：439 m
極智3
成交月 2025/07
57.5萬/坪
樓層：二層
坪數：20.3 坪
總價：1168.0萬
距離：548 m
璽來登
成交月 2021/11
37.3萬/坪
樓層：三層
坪數：37.7 坪
總價：1300.0萬
距離：554 m
鉅力高宇
成交月 2023/12
50.4萬/坪
樓層：十二層
坪數：76.4 坪
總價：3550.0萬
距離：556 m
秉和好運-品馥區
成交月 2021/01
23.0萬/坪
樓層：二層
坪數：48.9 坪
總價：968.0萬
距離：719 m