富宇大琚

步行即可到達的優質學區！清水區五權東路17巷
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 12 / B2
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AI 淨單價演算結果
[39.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    37.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 26.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    26.8 ~ 39.4 萬/坪

    清水都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-6.2%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -6.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)
總價1203萬
1155萬1260萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
241萬
核貸金額
962萬
月付
3.7萬/月
建議年收
92萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量目前市場狀態冷靜，我們的出價基準將鎖定在26.77萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據鄰近福德祠的噪音影響，我們認為這是議價的合理理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為39.39萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.274709LNG: 120.575050

嫌惡設施警示

福德祠
TEMPLE
171m
impact
清水蓬麓宮
TEMPLE
336m
impact
清水壽天宮
TEMPLE
410m
impact
台灣中油-加盟（清水祝福
GAS STATION
430m
impact
台灣中油清水站 (直營)
GAS STATION
491m
impact

軌道交通動能

文心櫻花 (台中捷運綠線)14293m
文華高中 (台中捷運綠線)14343m
九張犁 (台中捷運綠線)14535m

防禦型機能圈

SCHOOL學達安親班
138m
SCHOOL臺中市清水區西寧國民
199m
SCHOOL佳嬅文教機構 清水校
257m
SCHOOL莎莉音樂工作室
368m
PARK米粉寮大排步道
393m
SCHOOL布萊德高中英文
479m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
富宇大琚
成交月 2025/08
39.1萬/坪
樓層：三層
坪數：36.3 坪
總價：1190.0萬
距離：-
富宇大琚
成交月 2024/09
40.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：36.3 坪
總價：1250.0萬
距離：-
富宇大琚
成交月 2024/09
39.9萬/坪
樓層：四層
坪數：36.3 坪
總價：1210.0萬
距離：-
富宇大琚
成交月 2024/09
40.9萬/坪
樓層：五層
坪數：36.3 坪
總價：1235.0萬
距離：-
富宇大琚
成交月 2024/09
40.8萬/坪
樓層：七層
坪數：36.3 坪
總價：1235.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富宇大悦
成交月 2024/11
37.2萬/坪
樓層：一層
坪數：46.0 坪
總價：1400.0萬
距離：188 m
瑞鑫君品
成交月 2025/08
33.8萬/坪
樓層：全
坪數：50.9 坪
總價：1720.0萬
距離：387 m
青雲賦
成交月 2024/01
30.7萬/坪
樓層：二層
坪數：34.9 坪
總價：1008.0萬
距離：461 m
鼎佳謙美
成交月 2025/06
29.0萬/坪
樓層：八層
坪數：48.8 坪
總價：1276.0萬
距離：551 m
綠活 HOUSE
成交月 2024/08
34.2萬/坪
樓層：全
坪數：48.0 坪
總價：1640.0萬
距離：695 m