富宇天匯

龜山A7的未來增值潛力，讓您住得安心，投資放心。桃園市龜山區善捷段287地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 15 / B4
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AI 淨單價演算結果
[32.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 37 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    31.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -36.2% / 校正價 26.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 37 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    27.7 ~ 37.5 萬/坪

    龜山A7為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+15.6%
鄰案季變化
+7.7%
最新價差
+19.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +15.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +7.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +19.6%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)
總價1380萬
1075萬1625萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
276萬
核貸金額
1,104萬
月付
4.2萬/月
建議年收
105萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到市場冷凍狀態，我們的出價將以 27.72 萬/坪作為基準，這是目前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，該區域的交易活躍度低，且社區溢價率為 -36.2%，顯示出價格低於市場平均。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 37.49 萬/坪，這將是我們的最高出價，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.038584LNG: 121.390841

嫌惡設施警示

> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。

軌道交通動能

體育大學 (機場捷運)718m
迴龍 (萬大樹林線)2776m
迴龍 (中和新蘆線)2776m

防禦型機能圈

PARK文青水園
318m
SCHOOL長庚大學
543m
PARK公滯6
626m
PARK龜山區鄰里公園
659m
PARK公園用地（兼滯） 7
678m
SCHOOL文青國中小
680m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
富宇天匯
成交月 2022/10
38.7萬/坪
樓層：二層
坪數：43.4 坪
總價：1570.0萬
距離：-
富宇天匯
成交月 2022/09
38.4萬/坪
樓層：二層
坪數：43.4 坪
總價：1540.0萬
距離：-
富宇天匯
成交月 2022/08
35.1萬/坪
樓層：七層
坪數：43.4 坪
總價：1425.0萬
距離：-
富宇天匯
成交月 2022/07
29.3萬/坪
樓層：四層
坪數：43.4 坪
總價：1200.0萬
距離：-
富宇天匯
成交月 2022/07
32.2萬/坪
樓層：十二層
坪數：45.4 坪
總價：1400.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
合謙學
成交月 2022/05
31.5萬/坪
樓層：二層
坪數：46.9 坪
總價：1266.0萬
距離：659 m
鴻築捷市達
成交月 2025/01
32.8萬/坪
樓層：二層
坪數：55.1 坪
總價：1808.0萬
距離：697 m
和洲金剛
成交月 2022/10
32.4萬/坪
樓層：一層
坪數：52.1 坪
總價：1685.0萬
距離：759 m
玄泰T1
成交月 2023/08
36.7萬/坪
樓層：二十五層
坪數：44.3 坪
總價：1536.0萬
距離：891 m
智匯學
成交月 2025/06
34.2萬/坪
樓層：二層
坪數：28.4 坪
總價：863.0萬
距離：911 m