富宇豐景
成交月 2016/11
樓層：一層
坪數：26.5 坪
總價：850.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 53 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準36.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 36.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 53 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核30.6 ~ 39.7 萬/坪
豐原都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.1%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價878萬
840萬915萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
175萬
核貸金額
702萬
月付
2.7萬/月
建議年收
67萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是30.6萬/坪，這是基於市場波動性和流動性風險的最低安全價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離台電豐二變電所僅139.6米，這可能會影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為39.73萬/坪，我們不應超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.256888LNG: 120.728484RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台電豐二變電所(豐二S/S)
SUBSTATION
140m
impact
豐原圓環福德祠/ 守護豐
TEMPLE
182m
impact
水源路加油站股份有限
GAS STATION
264m
impact
全國加油站 豐勢站
GAS STATION
510m
impact
臺鐵豐原變電站
SUBSTATION
555m
impact
軌道交通動能
北屯總站 (台中捷運綠線)8452m
舊社 (台中捷運綠線)8509m
松竹 (台中捷運綠線)8814m
防禦型機能圈
PARK翁明公園
233mPARK慈濟公園
360mPARK豐原心鎖橋花之道
376mPARK綠空廊道北端公園
565mPARK三陽運動公園
617mSCHOOL豐園北科大木創中心
617m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
46.9萬/坪
富宇豐景
成交月 2016/10
樓層：六層
坪數：24.5 坪
總價：905.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
大宅豐鼎
成交月 2025/12
樓層：四層
坪數：69.3 坪
總價：2615.0萬
距離：73 m
八月桂花香
成交月 2021/12
樓層：十五層
坪數：85.3 坪
總價：2060.0萬
距離：307 m
慶山明仁
成交月 2025/12
樓層：十七層
坪數：46.5 坪
總價：2280.0萬
距離：606 m
豐閱聚心No.2
成交月 2023/04
樓層：二層
坪數：42.3 坪
總價：1370.0萬
距離：671 m
帝堡NO.33-富苑藏豐
成交月 2025/12
樓層：三層
坪數：36.3 坪
總價：1313.0萬
距離：673 m