富旺敦厚
成交月 2026/01
樓層：十一層
坪數：26.0 坪
總價：685.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[30.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 23 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準29.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -4.9% / 校正價 29.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 23 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核30.6 ~ 30.8 萬/坪
高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2.2%
鄰案季變化
+2.2%
最新價差
0%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2.2%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.2%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 0%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價689萬
665萬740萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
138萬
核貸金額
551萬
月付
2.1萬/月
建議年收
53萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是 30.59 萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於距離最近的捷運站超過 14 公里，交通便利性不足，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 30.78 萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.309898LNG: 120.672347RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
太平里賜安宮
TEMPLE
883m
impact
后里區第四公墓
CEMETERY
986m
impact
軌道交通動能
舊社 (台中捷運綠線)14556m
松竹 (台中捷運綠線)14567m
北屯總站 (台中捷運綠線)14622m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市后里區育英國民
699m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
30.8萬/坪
富旺敦厚
成交月 2026/01
樓層：十一層
坪數：26.3 坪
總價：690.0萬
距離：-
富旺敦厚
成交月 2025/06
樓層：八層
坪數：23.9 坪
總價：728.0萬
距離：-
富旺敦厚
成交月 2025/05
樓層：四層
坪數：23.9 坪
總價：710.0萬
距離：-
富旺敦厚
成交月 2025/05
樓層：三層
坪數：25.9 坪
總價：676.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
日出后科
成交月 2024/02
樓層：六層
坪數：36.7 坪
總價：820.0萬
距離：418 m
展裕丰格
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：50.2 坪
總價：1080.0萬
距離：950 m
展裕丰格
成交月 2025/07
樓層：九層
坪數：34.5 坪
總價：1027.0萬
距離：959 m
竟閎
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：52.5 坪
總價：1530.0萬
距離：992 m
博墅青禾
成交月 2026/01
樓層：全
坪數：42.5 坪
總價：1238.0萬
距離：996 m