富暘花悅

在成熟社區中找到您的理想家園大里區德芳南路471巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 5
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AI 淨單價演算結果
[42.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    40.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 40.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    34.7 ~ 48.1 萬/坪

    大里都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.8%
鄰案季變化
+30.4%
最新價差
-9.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +30.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -9.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價2538萬
1975萬3555萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
508萬
核貸金額
2,030萬
月付
7.7萬/月
建議年收
193萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是 34.65 萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊環境分析，距離 218.3 公尺內有大里三興宮，可能帶來噪音影響，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 48.13 萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.103706LNG: 120.682350

嫌惡設施警示

大里三興宮
TEMPLE
218m
impact
大里靈元宮
TEMPLE
349m
impact
環保公園
LANDFILL
362m
impact
寵兒安樂園-大里辦事處
CEMETERY
395m
impact
臺中市政府消防局第三
FIRE STATION
424m
impact

軌道交通動能

大慶 (台中捷運綠線)3928m
豐樂公園 (台中捷運綠線)4814m
九德 (台中捷運綠線)4951m

防禦型機能圈

PARK德芳兒童公園
207m
PARK大新兒童公園
311m
PARK環保公園
362m
PARK光武公園
466m
SCHOOL派丁洛美語學院Padinland English Academy｜全美語｜
512m
SCHOOL徐薇英文益民分校
538m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
富暘花悅
成交月 2024/11
39.9萬/坪
樓層：全
坪數：85.2 坪
總價：3400.0萬
距離：-
富暘花悅
成交月 2024/03
39.8萬/坪
樓層：全
坪數：63.7 坪
總價：2538.0萬
距離：-
富暘花悅
成交月 2024/02
41.5萬/坪
樓層：全
坪數：63.6 坪
總價：2638.0萬
距離：-
富暘花悅
成交月 2023/10
48.0萬/坪
樓層：全
坪數：44.4 坪
總價：2128.0萬
距離：-
富暘花悅
成交月 2023/09
48.4萬/坪
樓層：全
坪數：44.4 坪
總價：2150.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
滙文心
成交月 2025/03
52.5萬/坪
樓層：全
坪數：46.5 坪
總價：2439.0萬
距離：159 m
邑臻邸
成交月 2021/08
26.6萬/坪
樓層：全
坪數：67.0 坪
總價：1780.0萬
距離：227 m
睦上田
成交月 2024/04
45.9萬/坪
樓層：十一層
坪數：38.9 坪
總價：1585.0萬
距離：254 m
坤聯富德芳苑
成交月 2023/10
42.0萬/坪
樓層：十層
坪數：49.5 坪
總價：1758.0萬
距離：276 m
一邸
成交月 2025/08
48.1萬/坪
樓層：四層
坪數：46.2 坪
總價：2032.0萬
距離：628 m