富浤一響
成交月 2025/12
樓層：二層
坪數：21.1 坪
總價：1243.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[59.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 12 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準48.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 12 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 48.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核28.3 ~ 51.8 萬/坪
林口新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-34.3%
鄰案季變化
+23.2%
最新價差
+32.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -34.3%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +23.2%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +32.7%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (11 筆)總價2321萬
875萬4560萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
464萬
核貸金額
1,857萬
月付
7.1萬/月
建議年收
177萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是28.31萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該區域的建齡和流動性風險，我們需要重新評估價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為51.84萬/坪，這是我們的最高承受範圍。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 27 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.077696LNG: 121.390745RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
273m
impact
雷興寺仙公廟孚佑帝君
TEMPLE
406m
impact
台灣中油柑園林口二站（
GAS STATION
479m
impact
東福宮
TEMPLE
520m
impact
台灣中油林口站(直營、自
GAS STATION
623m
impact
軌道交通動能
長庚醫院 (機場捷運)2772m
林口 (機場捷運)3246m
體育大學 (機場捷運)3916m
防禦型機能圈
PARK興林口公園
159mPARK樹林口公園
243mSCHOOL林口國小
281mSCHOOL康橋國際學校林口校區
376mPARK隆林公園
394mSCHOOL新北市馬禮遜美國學校
550m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
58.9萬/坪
富浤一響
成交月 2025/12
樓層：二層
坪數：44.3 坪
總價：2321.0萬
距離：-
富浤一響
成交月 2025/12
樓層：二層
坪數：55.3 坪
總價：2561.0萬
距離：-
富浤一響
成交月 2025/12
樓層：一層
坪數：59.5 坪
總價：4200.0萬
距離：-
富浤一響
成交月 2025/12
樓層：三層
坪數：35.0 坪
總價：1588.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
麗景大廈
成交月 2025/10
樓層：二層
坪數：55.3 坪
總價：1310.0萬
距離：134 m
仁愛康橋
成交月 2022/09
樓層：一層
坪數：69.7 坪
總價：1700.0萬
距離：229 m
和洲艾美
成交月 2026/01
樓層：全
坪數：60.3 坪
總價：2733.0萬
距離：301 m
溫得姆
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：140.0 坪
總價：5660.0萬
距離：301 m
蘭桂坊
成交月 2020/10
樓層：四層
坪數：19.1 坪
總價：713.0萬
距離：301 m