富茂鼎峰10

生活便利，價格合理的理想家園豐原區豐南街92巷26弄
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 3
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AI 淨單價演算結果
[36.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    36.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 32.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    33.1 ~ 42.4 萬/坪

    豐原都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.5%
鄰案季變化
+4%
最新價差
+10.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +10.4%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價2000萬
1940萬2040萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
400萬
核貸金額
1,600萬
月付
6.1萬/月
建議年收
152萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於33.09萬/坪，這是市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>目前市場狀態為Frozen，顯示出流動性風險，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為42.4萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.238160LNG: 120.713802

嫌惡設施警示

臺中市政府消防局第一
FIRE STATION
325m
impact
台灣電力股份有限公司
SUBSTATION
426m
impact
台中武脈武財宮
TEMPLE
644m
impact
台灣中油 豐南站(加盟&自
GAS STATION
728m
impact
田心里福德祠
TEMPLE
761m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)6179m
舊社 (台中捷運綠線)6197m
松竹 (台中捷運綠線)6429m

防禦型機能圈

SCHOOL冠成文教
272m
SCHOOL臺中市立豐南國民中學
326m
PARK豐南兒童公園
349m
SCHOOL承果文理豐原校
365m
SCHOOL賢錄文教
375m
SCHOOL永旭文教機構--豐南分校
396m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
富茂鼎峰10
成交月 2022/12
38.7萬/坪
樓層：全
坪數：51.2 坪
總價：1980.0萬
距離：-
富茂鼎峰10
成交月 2022/06
37.4萬/坪
樓層：全
坪數：53.5 坪
總價：2000.0萬
距離：-
富茂鼎峰10
成交月 2022/03
36.4萬/坪
樓層：全
坪數：53.5 坪
總價：1950.0萬
距離：-
富茂鼎峰10
成交月 2022/03
37.0萬/坪
樓層：全
坪數：53.5 坪
總價：1980.0萬
距離：-
富茂鼎峰10
成交月 2022/03
34.5萬/坪
樓層：全
坪數：58.1 坪
總價：2000.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
慶山豐南
成交月 2023/04
35.0萬/坪
樓層：三層
坪數：49.8 坪
總價：1616.0萬
距離：217 m
崇德朗朗NO5
成交月 2025/03
43.3萬/坪
樓層：全
坪數：52.5 坪
總價：2270.0萬
距離：366 m
禾沅朝日
成交月 2022/06
33.7萬/坪
樓層：全
坪數：77.2 坪
總價：2600.0萬
距離：367 m
映豐青
成交月 2025/09
39.0萬/坪
樓層：五層
坪數：23.1 坪
總價：903.0萬
距離：608 m
佳緣Ⅱ育仁豐邸
成交月 2023/11
28.2萬/坪
樓層：七層
坪數：43.6 坪
總價：1200.0萬
距離：632 m