富貴及第
成交月 2024/09
樓層：二層
坪數：22.2 坪
總價：785.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 20 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準34 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -37.4% / 校正價 30 萬/坪
參考周邊可比樣本 20 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核30.1 ~ 35.3 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +66.8%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+30.2%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +30.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價728萬
655萬800萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
145萬
核貸金額
582萬
月付
2.2萬/月
建議年收
56萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準為30.13萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該社區的交易樣本數量不足，這可能會影響流動性評估，我們應該利用這一點來壓低價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為35.31萬/坪，我們不應超過這個價格以避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 17 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.928860LNG: 121.376315RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局第五
FIRE STATION
216m
impact
台灣電力公司三峽服務
SUBSTATION
221m
impact
中油直營 三峽站
GAS STATION
274m
impact
礁溪里福德宮
TEMPLE
474m
impact
三峽福天宮
TEMPLE
530m
impact
軌道交通動能
三峽 (三鶯線)1053m
龍埔 (三鶯線)1282m
台北大學 (三鶯線)1462m
防禦型機能圈
PARK介壽公園
102mPARK大同公園
189mSCHOOL介壽國小
263mPARK三峽區鄰里公園
272mSCHOOL安溪國中
447mSCHOOL安溪國小
533m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
35.3萬/坪
富貴及第
成交月 2024/09
樓層：四層
坪數：22.2 坪
總價：670.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
春回大地
成交月 2023/05
樓層：九層
坪數：47.6 坪
總價：1782.0萬
距離：423 m
新北祖師天廈
成交月 2024/06
樓層：九層
坪數：33.0 坪
總價：1268.0萬
距離：439 m
遠東生活館
成交月 2025/03
樓層：三層
坪數：38.4 坪
總價：1100.0萬
距離：441 m
台北加大
成交月 2025/10
樓層：九層
坪數：8.6 坪
總價：430.0萬
距離：809 m
長虹金第
成交月 2025/06
樓層：七層
坪數：63.8 坪
總價：2668.0萬
距離：836 m