富貴名邸

步行即可到達的優質教育資源新北市汐止區汐平路一段18號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 15 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[42.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 20 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    40.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -24.9% / 校正價 36.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 20 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    37.1 ~ 54.4 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 -37.2%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-22.9%
鄰案季變化
+32.4%
最新價差
+3.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -22.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +32.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +3.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價1201萬
535萬2445萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
240萬
核貸金額
961萬
月付
3.6萬/月
建議年收
92萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場支撐位，我的出價為37.06萬/坪，這是我能接受的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離公墓僅277.3公尺，這可能會影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為54.39萬/坪，我無法接受超過此價格的出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 17 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.070675LNG: 121.681548

嫌惡設施警示

新北市政府消防局第六
FIRE STATION
227m
impact
新北市汐止區第一之一
CEMETERY
277m
impact
台灣中油平安站(加盟)
GAS STATION
287m
impact
台灣中油-北基五堵加油
GAS STATION
572m
impact
七堵區堵南公墓
CEMETERY
847m
impact

軌道交通動能

南港展覽館 (板南線)6702m
南港展覽館 (文湖線)6702m
南港軟體園區 (文湖線)6751m

防禦型機能圈

SCHOOL保長國小
172m
PARK茄興公園
848m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
富貴名邸
成交月 2025/07
34.9萬/坪
樓層：三層
坪數：37.3 坪
總價：1300.0萬
距離：-
富貴名邸
成交月 2025/05
45.3萬/坪
樓層：六層
坪數：18.3 坪
總價：830.0萬
距離：-
富貴名邸
成交月 2025/03
60.5萬/坪
樓層：九層
坪數：26.1 坪
總價：1580.0萬
距離：-
富貴名邸
成交月 2025/03
30.9萬/坪
樓層：十五層
坪數：34.9 坪
總價：1080.0萬
距離：-
富貴名邸
成交月 2024/08
54.7萬/坪
樓層：六層
坪數：44.0 坪
總價：2258.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富美堂
成交月 2024/08
40.0萬/坪
樓層：十三層
坪數：41.7 坪
總價：1485.0萬
距離：79 m
新北森泉灣
成交月 2025/10
45.6萬/坪
樓層：十三層
坪數：30.6 坪
總價：1138.0萬
距離：1.10 km
星野之森-A區
成交月 2024/11
40.5萬/坪
樓層：二層
坪數：54.9 坪
總價：1918.0萬
距離：1.13 km
星野之森-C區
成交月 2025/05
43.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：50.4 坪
總價：1910.0萬
距離：1.16 km
寶藏
成交月 2025/05
39.3萬/坪
樓層：九層
坪數：46.0 坪
總價：1615.0萬
距離：1.16 km