世紀金城
成交月 2025/03
樓層：十七層
坪數：34.8 坪
總價：1800.0萬
距離：342 m
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 34 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準49.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 36.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 34 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核36.1 ~ 53.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+6.1%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +6.1%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價1250萬
100萬4895萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
250萬
核貸金額
1,000萬
月付
3.8萬/月
建議年收
95萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量目前市場冷清，我們的出價基於36.1萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於附近有台灣新北地方法院公證民執非訟辦公室，可能帶來噪音與人流，我們認為這是議價的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為53.38萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.982430LNG: 121.460632RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣新北地方法院公證
PRISON
201m
impact
臺灣新北地方法院
PRISON
353m
impact
清水國小
PRISON
375m
impact
IP智能+鴻興智能電子鎖全
SUBSTATION
474m
impact
土城德安宮
TEMPLE
491m
impact
軌道交通動能
廷寮 (萬大樹林線)107m
清水 (萬大樹林線)195m
海山 (板南線)1239m
防禦型機能圈
PARK永豐社區公園
199mSCHOOL清水國小
218mPARK仁愛公園
221mPARK百喬廣場
348mPARK清水公園
353mSCHOOL清水高中
368m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
51.7萬/坪
東方之龍
成交月 2023/05
樓層：十一層
坪數：22.5 坪
總價：1150.0萬
距離：433 m
聯邦大城一期
成交月 2023/01
樓層：四層
坪數：34.5 坪
總價：1250.0萬
距離：466 m
亞特蘭大
成交月 2025/04
樓層：八層
坪數：20.5 坪
總價：1260.0萬
距離：544 m
台北巴黎
成交月 2019/07
樓層：一層，見其他登記事項
坪數：43.3 坪
總價：4424.0萬
距離：607 m