寶宇丰樂

在繁華中尋找寧靜，寶宇丰樂是您的理想之選。中區平等街12號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 7 / B1
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AI 淨單價演算結果
[48.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 10 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    48 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 46.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 10 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    47.4 ~ 55.7 萬/坪

    高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-21.8%
最新價差
-18.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -21.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -18.6%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價910萬
835萬975萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
182萬
核貸金額
728萬
月付
2.8萬/月
建議年收
70萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前的市場分析，我們的出價基準是47.35萬/坪，這是基於市場支撐位的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有多家KTV設施，這可能會影響居住品質，並且該社區的公共設施比例較高，這些都是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為49.22萬/坪，我們需要確保不超過這個價格，以避免未來的貸款風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 9 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.139743LNG: 120.678992

嫌惡設施警示

群星會卡拉OK
KTV
22m
impact
箱根小吃店
KTV
143m
impact
Peace(ピース日式酒店)
KTV
266m
impact
武德宮
TEMPLE
313m
impact
大梵天宮
TEMPLE
344m
impact

軌道交通動能

南屯 (台中捷運綠線)3281m
文心森林公園 (台中捷運3370m
豐樂公園 (台中捷運綠線)3447m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市立居仁國民中學
311m
PARK柳川河濱公園
364m
PARK柳川水岸公園 (柳岸花鳴)
371m
SCHOOL台中YMCA三民會館
409m
SCHOOL台中龍門轉學考/五專插
420m
SCHOOLTKB 台中數位學堂/台中百官
420m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
寶宇丰樂
成交月 2025/12
51.3萬/坪
樓層：三層
坪數：18.8 坪
總價：961.0萬
距離：-
寶宇丰樂
成交月 2025/11
48.4萬/坪
樓層：四層
坪數：18.1 坪
總價：878.0萬
距離：-
寶宇丰樂
成交月 2025/11
46.8萬/坪
樓層：二層
坪數：18.1 坪
總價：850.0萬
距離：-
寶宇丰樂
成交月 2025/11
48.8萬/坪
樓層：二層
坪數：18.7 坪
總價：910.0萬
距離：-
寶宇丰樂
成交月 2025/11
48.7萬/坪
樓層：二層
坪數：18.9 坪
總價：920.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鎮宇自由篇章
成交月 2024/03
32.6萬/坪
樓層：三層
坪數：29.8 坪
總價：858.0萬
距離：248 m
森宇緻富
成交月 2025/10
59.5萬/坪
樓層：八層
坪數：16.6 坪
總價：988.0萬
距離：325 m
築優心晴
成交月 2024/11
57.0萬/坪
樓層：三層
坪數：29.4 坪
總價：1675.0萬
距離：411 m
彧見
成交月 2024/06
55.6萬/坪
樓層：五層
坪數：17.2 坪
總價：958.0萬
距離：932 m
湖濱三璟
成交月 2024/01
47.0萬/坪
樓層：二層
坪數：23.4 坪
總價：928.0萬
距離：1.13 km