寶欣上漾

絕佳議價機會，低於市場平均價的理想家園桃園市楊梅區中山北路二段95號旁
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 15 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[27.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 20 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    28.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 26.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 20 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    27.2 ~ 31.9 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-10.7%
鄰案季變化
+9.7%
最新價差
-31.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -10.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +9.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -31.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)
總價1086萬
1040萬1180萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
217萬
核貸金額
869萬
月付
3.3萬/月
建議年收
83萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀態，我們的出價基準是27.19萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離167.9公尺的三元宮可能帶來的噪音風險，我們認為這是合理的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為31.88萬/坪，我們不會超過此價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.907828LNG: 121.169644

嫌惡設施警示

楊梅頭重溪 三元宮｜三官
TEMPLE
168m
impact
愛買 楊梅店
SUBSTATION
226m
impact
中油直營 埔心站(自助-數
GAS STATION
681m
impact
善願生命禮儀有限公司-
CREMATORIUM
854m
impact
楊梅埔心武聖宮
TEMPLE
997m
impact

軌道交通動能

老街溪 (機場捷運)7531m
環北 (機場捷運)8379m
興南 (機場捷運)9302m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
寶欣上漾
成交月 2024/04
27.0萬/坪
樓層：二層
坪數：42.2 坪
總價：1056.0萬
距離：-
寶欣上漾
成交月 2024/01
30.1萬/坪
樓層：七層
坪數：42.2 坪
總價：1160.0萬
距離：-
寶欣上漾
成交月 2024/01
30.4萬/坪
樓層：十二層
坪數：42.2 坪
總價：1165.0萬
距離：-
寶欣上漾
成交月 2023/11
29.1萬/坪
樓層：七層
坪數：42.1 坪
總價：1121.0萬
距離：-
寶欣上漾
成交月 2023/10
29.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：42.2 坪
總價：1133.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
協和涵美-馥邑區
成交月 2016/06
14.3萬/坪
樓層：八層
坪數：46.1 坪
總價：660.0萬
距離：567 m
和耀新加州
成交月 2024/05
31.0萬/坪
樓層：一層
坪數：31.0 坪
總價：960.0萬
距離：592 m
宜誠中山北
成交月 2025/11
46.9萬/坪
樓層：二層
坪數：47.4 坪
總價：1983.0萬
距離：597 m
市心朗朗
成交月 2025/11
32.0萬/坪
樓層：一層
坪數：50.1 坪
總價：1602.0萬
距離：604 m
協和星視界
成交月 2019/06
30.2萬/坪
樓層：一層
坪數：69.6 坪
總價：2100.0萬
距離：622 m