弘暉双囍
成交月 2024/04
樓層：二層
坪數：45.3 坪
總價：2560.0萬
距離：140 m
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準54.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 54.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核38.3 ~ 62.3 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+10%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +10%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價1956萬
100萬6730萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
391萬
核貸金額
1,565萬
月付
5.9萬/月
建議年收
149萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，這個物件的支撐價格為38.34萬/坪，我們的出價將以此為基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於物件鄰近寺廟，可能存在噪音問題，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限為62.29萬/坪，我們的出價不會超過這個範圍。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.074552LNG: 121.477740RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
臺北蘆洲奉安宮五年千
TEMPLE
266m
impact
三重聖佑宮
TEMPLE
414m
impact
太璞宮孚佑帝君呂仙祖
TEMPLE
444m
impact
車容坊三重加油站(中油＆
GAS STATION
478m
impact
台灣中油 合盟中正站(加
GAS STATION
495m
impact
軌道交通動能
徐匯中學 (中和新蘆線)703m
三和國中 (中和新蘆線)889m
三民高中 (中和新蘆線)1285m
防禦型機能圈
PARK永豐公園
88mPARK仙公公園
290mSCHOOL永福國小
354mPARK永福公園
434mSCHOOL徐匯中學
558mPARK三重區鄰里公園
592m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
56.5萬/坪
新第來亨二十六期
成交月 2023/07
樓層：十一層，十二層
坪數：67.7 坪
總價：2625.0萬
距離：324 m
公園漾
成交月 2024/05
樓層：二層
坪數：26.3 坪
總價：1633.0萬
距離：407 m
西班牙水花園
成交月 2025/08
樓層：九層
坪數：23.9 坪
總價：1570.0萬
距離：429 m
三重傳奇
成交月 2024/06
樓層：十一層
坪數：34.5 坪
總價：2038.0萬
距離：530 m