尊榮貴族
成交月 2023/11
樓層：二層
坪數：56.5 坪
總價：1660.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[29.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準34.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 34.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核24.2 ~ 39.1 萬/坪
鶯歌鳳鳴重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+14.4%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +14.4%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1660萬
500萬3080萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
332萬
核貸金額
1,328萬
月付
5.0萬/月
建議年收
127萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是24.24萬/坪，這是我們的資產保護價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該物件的用途規劃不明確以及周邊的便利設施如加油站，這些因素可能會影響未來的流動性和價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為39.06萬/坪，我們不會超過這個價格以避免過度支付。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.962267LNG: 121.337256RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
車容坊鳳鳴站(中油&自助&
GAS STATION
445m
impact
新北市政府消防局第五
FIRE STATION
597m
impact
全國加油站 鶯歌交流道
GAS STATION
997m
impact
軌道交通動能
永吉公園 (三鶯線)257m
鶯桃福德 (三鶯線)325m
國華 (三鶯線)1052m
防禦型機能圈
PARK永吉公園
152mPARK鳳鳴公兒二公園
499mPARK鳳鳴公園
591mSCHOOL永吉國小
602mPARK兒一公園
684mPARK鳳祥公園
704m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
29.4萬/坪
鄰案比價樣本
宏苑The One
成交月 2025/10
樓層：十二層
坪數：38.4 坪
總價：1530.0萬
距離：559 m
富霖富鄰
成交月 2025/10
樓層：三層
坪數：34.1 坪
總價：1285.0萬
距離：561 m
國華綻
成交月 2025/12
樓層：五層
坪數：25.1 坪
總價：1114.0萬
距離：579 m
巨東・藏
成交月 2025/02
樓層：四層
坪數：27.0 坪
總價：1200.0萬
距離：589 m
渼麗綻
成交月 2026/01
樓層：一層
坪數：35.0 坪
總價：1425.0萬
距離：625 m