小時代V
成交月 2022/05
樓層：二層
坪數：39.3 坪
總價：714.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 18 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準15.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 15.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 18 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核14.6 ~ 16.4 萬/坪
臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-17%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -17%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)總價718萬
655萬750萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
143萬
核貸金額
574萬
月付
2.2萬/月
建議年收
55萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是14.59萬/坪，這是基於銀行保守估價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離保寧宮僅110.6公尺，可能受到噪音影響，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行核貸上限為16.41萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.223849LNG: 120.553307RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
保寧宮
TEMPLE
111m
impact
沙鹿斗抵福德宮
TEMPLE
220m
impact
沙鹿潭仔墘浩安宮
TEMPLE
788m
impact
沙鹿第十公墓(禁葬)
CEMETERY
889m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)10181m
市政府 (台中捷運綠線)11882m
文心櫻花 (台中捷運綠線)11925m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市沙鹿區文光國民
403mPARK橋下籃球場&休憩區
851m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
22.2萬/坪
小時代II
成交月 2022/04
樓層：十一層
坪數：39.3 坪
總價：715.0萬
距離：-
小時代V
成交月 2022/04
樓層：八層
坪數：39.5 坪
總價：735.0萬
距離：-
小時代V
成交月 2022/04
樓層：九層
坪數：39.5 坪
總價：730.0萬
距離：-
小時代II
成交月 2022/03
樓層：七層
坪數：39.3 坪
總價：730.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
小時代II
成交月 2022/04
樓層：十一層
坪數：39.3 坪
總價：715.0萬
距離：375 m
小時代III
成交月 2022/04
樓層：八層
坪數：35.1 坪
總價：630.0萬
距離：379 m
小時代V
成交月 2023/12
樓層：九層
坪數：48.0 坪
總價：1000.0萬
距離：476 m
德光聚
成交月 2023/09
樓層：六層
坪數：44.9 坪
總價：965.0萬
距離：997 m
睿鍇馥築
成交月 2023/11
樓層：一層
坪數：26.1 坪
總價：1406.0萬
距離：1.00 km