尚海

步行生活圈，便利無憂新北市淡水區淡金路2號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 21
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AI 淨單價演算結果
[43.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 43 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    35.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -1% / 校正價 30.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 43 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    31.5 ~ 44.8 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +54.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-5.3%
鄰案季變化
+27.9%
最新價差
+2.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -5.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +27.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +2.8%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價1600萬
905萬2395萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
320萬
核貸金額
1,280萬
月付
4.9萬/月
建議年收
122萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場熱度，我們的出價底線是31.54萬/坪，這是基於市場支持價格的下限。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>淡水魁星宮距離僅71公尺，可能帶來噪音影響，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為44.82萬/坪，我們不會超過此價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 106 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.159084LNG: 121.458304

嫌惡設施警示

淡水魁星宮
TEMPLE
71m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
279m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
280m
impact
台灣中油金滿益站(加盟)
GAS STATION
598m
impact
車容坊淡海加油站〈中油&
GAS STATION
622m
impact

軌道交通動能

紅樹林 (淡海輕軌)577m
紅樹林 (淡水信義線)577m
竿蓁林 (淡海輕軌)815m

防禦型機能圈

PARK淡水區鄰里公園
397m
PARK百齡公園
1000m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚海
成交月 2025/08
36.2萬/坪
樓層：七層
坪數：56.9 坪
總價：2060.0萬
距離：-
尚海
成交月 2025/06
37.8萬/坪
樓層：九層
坪數：53.6 坪
總價：1705.0萬
距離：-
尚海
成交月 2025/05
38.6萬/坪
樓層：九層
坪數：54.5 坪
總價：1800.0萬
距離：-
尚海
成交月 2025/03
42.0萬/坪
樓層：八層
坪數：57.3 坪
總價：2030.0萬
距離：-
尚海
成交月 2024/12
31.9萬/坪
樓層：十四層
坪數：54.9 坪
總價：1750.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
和光真善美
成交月 2025/08
35.9萬/坪
樓層：十一層
坪數：30.9 坪
總價：950.0萬
距離：198 m
台北雪梨
成交月 2025/11
35.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：82.6 坪
總價：2700.0萬
距離：203 m
荷雅時尚館
成交月 2024/05
31.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：30.4 坪
總價：968.0萬
距離：235 m
新北翡冷翠
成交月 2025/09
35.1萬/坪
樓層：十一層
坪數：50.0 坪
總價：1628.0萬
距離：238 m
新北盧卡小丘
成交月 2025/08
33.0萬/坪
樓層：八層
坪數：43.3 坪
總價：1430.0萬
距離：251 m