展裕丰格
成交月 2025/07
樓層：九層
坪數：34.5 坪
總價：1027.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準30.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 30.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核30.1 ~ 32.9 萬/坪
高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-6.7%
鄰案季變化
-5.8%
最新價差
+15.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -6.7%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -5.8%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +15.6%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)總價991萬
880萬1120萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
198萬
核貸金額
793萬
月付
3.0萬/月
建議年收
76萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量目前市場冷卻狀態，我們的出價應鎖定在30.11萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>周邊存在加油站，這可能影響未來的轉售價值，我們應將此作為議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為32.88萬/坪，我們不應超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.316451LNG: 120.678520RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中油加盟 馬拉加油站(加
GAS STATION
760m
impact
大甲玉仙宮精舍
TEMPLE
774m
impact
軌道交通動能
舊社 (台中捷運綠線)15126m
松竹 (台中捷運綠線)15168m
北屯總站 (台中捷運綠線)15179m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市后里區育英國民
588m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
33.5萬/坪
展裕丰格
成交月 2025/06
樓層：八層
坪數：34.5 坪
總價：1095.0萬
距離：-
展裕丰格
成交月 2025/06
樓層：七層
坪數：34.5 坪
總價：1085.0萬
距離：-
展裕丰格
成交月 2025/03
樓層：七層
坪數：34.5 坪
總價：1043.0萬
距離：-
展裕丰格
成交月 2025/01
樓層：五層
坪數：34.5 坪
總價：1015.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
展裕丰格
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：50.2 坪
總價：1080.0萬
距離：26 m
竟閎
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：52.5 坪
總價：1530.0萬
距離：77 m
日出后科
成交月 2024/02
樓層：六層
坪數：36.7 坪
總價：820.0萬
距離：562 m
富旺敦厚
成交月 2026/01
樓層：十一層
坪數：26.0 坪
總價：685.0萬
距離：959 m
馨懋里想居
成交月 2023/02
樓層：全
坪數：67.8 坪
總價：2388.0萬
距離：1.20 km