展裕榮耀

教育資源豐富，生活機能完善的理想居所外埔區長生路(下鐵山段817地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 10
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AI 淨單價演算結果
[20.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 36 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    20.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 20 萬/坪

    參考周邊可比樣本 36 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    20.4 ~ 24.2 萬/坪

    高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4.5%
鄰案季變化
+18.7%
最新價差
-7.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +18.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -7.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價695萬
530萬1595萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
139萬
核貸金額
556萬
月付
2.1萬/月
建議年收
53萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準為20.4萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近的台中玉旨玄靈宮可能帶來的噪音風險，我們認為這是議價的有力理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為24.17萬/坪，我們不會超過此價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.346848LNG: 120.654387

嫌惡設施警示

台中玉旨玄靈宮
TEMPLE
950m
impact

軌道交通動能

松竹 (台中捷運綠線)18970m
舊社 (台中捷運綠線)18986m
北屯總站 (台中捷運綠線)19061m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市立外埔托兒所鐵
224m
SCHOOL臺中市外埔區鐵山國民
331m
PARK外埔一號籃球場&遊憩區
337m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
展裕榮耀
成交月 2023/09
20.9萬/坪
樓層：二層
坪數：34.5 坪
總價：720.0萬
距離：-
展裕榮耀
成交月 2023/01
20.0萬/坪
樓層：三層
坪數：34.5 坪
總價：689.0萬
距離：-
展裕榮耀
成交月 2022/10
20.9萬/坪
樓層：九層
坪數：36.4 坪
總價：720.0萬
距離：-
展裕榮耀
成交月 2022/05
21.2萬/坪
樓層：十層
坪數：33.0 坪
總價：700.0萬
距離：-
展裕榮耀
成交月 2022/04
20.4萬/坪
樓層：七層
坪數：32.8 坪
總價：668.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
幸福の園邸-A&B區
成交月 2024/01
19.4萬/坪
樓層：二層
坪數：39.1 坪
總價：745.0萬
距離：95 m
御墅迎山Ⅱ
成交月 2023/01
18.2萬/坪
樓層：全
坪數：63.2 坪
總價：1152.0萬
距離：158 m
中山人文苑
成交月 2024/05
19.4萬/坪
樓層：二層
坪數：37.5 坪
總價：730.0萬
距離：1.01 km
皇品天悅
成交月 2026/01
39.4萬/坪
樓層：全
坪數：31.9 坪
總價：1258.0萬
距離：1.44 km
大境
成交月 2023/09
21.9萬/坪
樓層：五層
坪數：29.7 坪
總價：650.0萬
距離：1.59 km