山海大地

在淡水區的心臟地帶，找到您的理想家園。新北市淡水區淡金路18號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 22
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AI 淨單價演算結果
[32.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 68 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    33.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 33.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 68 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    26.3 ~ 38.8 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+45%
鄰案季變化
+21.5%
最新價差
+8.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +45%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +21.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +8.4%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)
總價688萬
600萬1045萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
138萬
核貸金額
550萬
月付
2.1萬/月
建議年收
53萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守價格是26.26萬/坪，我們希望以此作為出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有淡水魁星宮，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要在價格上做出相應的調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為38.76萬/坪，我們無法接受超過這個價格的出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 83 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.160089LNG: 121.457092

嫌惡設施警示

新北市政府消防局第三
FIRE STATION
164m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
164m
impact
淡水魁星宮
TEMPLE
229m
impact
北區生命禮儀諮詢--24h--台北
CREMATORIUM
472m
impact
台灣中油金滿益站(加盟)
GAS STATION
472m
impact

軌道交通動能

竿蓁林 (淡海輕軌)657m
紅樹林 (淡水信義線)714m
紅樹林 (淡海輕軌)714m

防禦型機能圈

PARK淡水區鄰里公園
549m
PARK百齡公園
836m
PARK運動公園
914m
PARK湖南勇古蹟園
956m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
山海大地
成交月 2024/07
43.3萬/坪
樓層：十五層
坪數：23.1 坪
總價：998.0萬
距離：-
山海大地
成交月 2023/10
29.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：23.1 坪
總價：688.0萬
距離：-
山海大地
成交月 2023/05
27.9萬/坪
樓層：十六層
坪數：23.1 坪
總價：645.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
和光真善美
成交月 2025/08
35.9萬/坪
樓層：十一層
坪數：30.9 坪
總價：950.0萬
距離：39 m
清淞
成交月 2025/09
41.4萬/坪
樓層：二十三層
坪數：23.0 坪
總價：950.0萬
距離：45 m
荷雅時尚館
成交月 2024/05
31.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：30.4 坪
總價：968.0萬
距離：89 m
水立方
成交月 2025/09
44.2萬/坪
樓層：十二層
坪數：49.8 坪
總價：2200.0萬
距離：97 m
台北雪梨
成交月 2025/11
35.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：82.6 坪
總價：2700.0萬
距離：113 m