峰景敦仁

三重區的生活便利與醫療保障新北市三重區新北大道一 段8號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 26 / B5
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[62.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    69.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -6.7% / 校正價 69.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    65.5 ~ 74.8 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +19.2%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-15.3%
鄰案季變化
+2.6%
最新價差
-6.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -15.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -6.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價5714萬
4430萬6770萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
1,143萬
核貸金額
4,571萬
月付
17.4萬/月
建議年收
434萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場支撐位，我的出價是65.53萬/坪，這是我能接受的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據社區溢價率為-6.7%，顯示出該社區的房價相對於周邊市場略有折扣，這是我的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為74.76萬/坪，這是我能接受的最高價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 26 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.061639LNG: 121.488634

嫌惡設施警示

萬安生命禮儀 新北市立
CREMATORIUM
177m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
182m
impact
新北市義勇消防總隊
FIRE STATION
185m
impact
臺灣新北地方法院三重
PRISON
308m
impact
台灣中油 菜寮站(直營)
GAS STATION
328m
impact

軌道交通動能

菜寮 (中和新蘆線)349m
三重 (中和新蘆線)719m
三重 (機場捷運)719m

防禦型機能圈

PARK過圳公園
159m
PARK三重綜合運動場
210m
SCHOOL明志國中
292m
PARK中山藝術公園
360m
SCHOOL修德國小
427m
PARK興華公園
490m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
峰景敦仁
成交月 2025/03
67.0萬/坪
樓層：十三層
坪數：97.3 坪
總價：6288.0萬
距離：-
峰景敦仁
成交月 2024/12
79.2萬/坪
樓層：二十六層
坪數：90.9 坪
總價：6540.0萬
距離：-
峰景敦仁
成交月 2024/07
75.5萬/坪
樓層：二十五層
坪數：82.7 坪
總價：5920.0萬
距離：-
峰景敦仁
成交月 2024/06
75.3萬/坪
樓層：二十五層
坪數：82.7 坪
總價：5900.0萬
距離：-
峰景敦仁
成交月 2024/03
65.6萬/坪
樓層：四層
坪數：90.0 坪
總價：5900.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
捷運首席
成交月 2024/07
70.2萬/坪
樓層：六層
坪數：12.5 坪
總價：875.0萬
距離：261 m
東村鼎富
成交月 2022/12
55.4萬/坪
樓層：四層
坪數：24.5 坪
總價：1360.0萬
距離：342 m
國門巨星星悅館
成交月 2022/02
52.2萬/坪
樓層：十四層
坪數：33.9 坪
總價：1770.0萬
距離：360 m
新北冠德捷世
成交月 2025/06
70.7萬/坪
樓層：二十二層
坪數：17.2 坪
總價：1218.0萬
距離：366 m
新京王
成交月 2024/04
68.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：31.9 坪
總價：2185.0萬
距離：383 m