崇利中山

黃金地段，教育資源豐富，未來發展潛力無限！新北市蘆洲區中山一路73號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 12 / B3
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AI 淨單價演算結果
[54.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 42 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    54.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +10.1% / 校正價 48.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 42 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    48.6 ~ 91.4 萬/坪

    蘆洲重陽為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +39.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+12.8%
鄰案季變化
+51%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +12.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +51%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (13 筆)
總價1868萬
1640萬2180萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
374萬
核貸金額
1,494萬
月付
5.7萬/月
建議年收
142萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，建議以48.6萬/坪作為起點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊環境分析，變電所距離176.1公尺，可能影響未來轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為91.42萬/坪，超過此價將增加貸款風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.081056LNG: 121.478009

嫌惡設施警示

蘆洲一次變電所
SUBSTATION
176m
impact
誼脩生命禮儀公司
CREMATORIUM
267m
impact
蘆洲 受玄宮
TEMPLE
281m
impact
三重 龍德宮
TEMPLE
436m
impact
蘆洲玉旨南天府
TEMPLE
450m
impact

軌道交通動能

徐匯中學 (中和新蘆線)123m
三民高中 (中和新蘆線)674m
三和國中 (中和新蘆線)923m

防禦型機能圈

SCHOOL徐匯中學
211m
PARK溪墘公園
252m
PARK蘆洲區鄰里公園
289m
PARK永安兒童公園
413m
SCHOOL鷺江國小
461m
SCHOOL永福國小
489m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
崇利中山
成交月 2021/10
60.4萬/坪
樓層：七層
坪數：43.3 坪
總價：2125.0萬
距離：-
崇利中山
成交月 2021/10
60.4萬/坪
樓層：七層
坪數：43.3 坪
總價：2125.0萬
距離：-
崇利中山
成交月 2021/09
60.5萬/坪
樓層：三層
坪數：43.1 坪
總價：2128.0萬
距離：-
崇利中山
成交月 2021/09
60.5萬/坪
樓層：三層
坪數：43.1 坪
總價：2128.0萬
距離：-
崇利中山
成交月 2021/08
52.4萬/坪
樓層：八層
坪數：43.3 坪
總價：1868.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
城市知己紐約公寓
成交月 2025/04
74.5萬/坪
樓層：七層
坪數：19.2 坪
總價：1428.0萬
距離：261 m
城市知己東京公寓
成交月 2024/08
65.1萬/坪
樓層：五層
坪數：38.8 坪
總價：2360.0萬
距離：534 m
吉晟賦
成交月 2025/06
91.5萬/坪
樓層：二層
坪數：30.3 坪
總價：2300.0萬
距離：545 m
新樸王樣
成交月 2025/12
81.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：18.3 坪
總價：1480.0萬
距離：591 m
公園漾
成交月 2024/05
62.0萬/坪
樓層：二層
坪數：26.3 坪
總價：1633.0萬
距離：649 m