川洋晴川
成交月 2024/06
樓層：全
坪數：70.9 坪
總價：1730.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 18 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 45 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準24.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 18 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 24.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 45 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核23.1 ~ 30.6 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+6.1%
鄰案季變化
+9.2%
最新價差
-7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +6.1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +9.2%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -7%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)總價1708萬
1490萬2465萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
342萬
核貸金額
1,366萬
月付
5.2萬/月
建議年收
130萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是23.09萬/坪，這是目前市場的安全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該地區的市場流動性低，且周邊設施如捷運站距離較遠，這些都是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行對該物件的核貸上限為24.93萬/坪，我們不會超過這個價格，以確保資金安全。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.005191LNG: 121.169451RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
桃園體育園區 (機場捷運)3455m
高鐵桃園站 (機場捷運)4612m
興南 (機場捷運)5475m
防禦型機能圈
PARK崙坪文化地景公園
715m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
24.4萬/坪
川洋晴川
成交月 2024/06
樓層：全
坪數：70.9 坪
總價：1750.0萬
距離：-
川洋晴川
成交月 2024/06
樓層：全
坪數：65.9 坪
總價：1818.0萬
距離：-
川洋晴川
成交月 2024/02
樓層：全
坪數：70.9 坪
總價：1708.0萬
距離：-
川洋晴川
成交月 2023/12
樓層：全
坪數：70.9 坪
總價：1725.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
滙盈見南山
成交月 2023/01
樓層：全
坪數：65.0 坪
總價：1630.0萬
距離：334 m
藏月泱
成交月 2025/04
樓層：十二層
坪數：49.2 坪
總價：1478.0萬
距離：527 m
青城之愛3
成交月 2025/11
樓層：一層
坪數：33.3 坪
總價：1120.0萬
距離：694 m
凱田樂慕
成交月 2022/12
樓層：八層
坪數：42.5 坪
總價：990.0萬
距離：1.03 km
立冠敦皇10
成交月 2025/03
樓層：一層
坪數：39.1 坪
總價：988.0萬
距離：1.21 km