左岸瀾庭

在城市喧囂中找到你的綠洲。新北市三重區興德路
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 19 / B4
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AI 淨單價演算結果
[59.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    61.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -12.4% / 校正價 61.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    55.8 ~ 65.4 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +20.2%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.1%
鄰案季變化
+5.3%
最新價差
+5.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +5.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +5.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)
總價1865萬
1400萬3040萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
373萬
核貸金額
1,492萬
月付
5.7萬/月
建議年收
142萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的合理出價應該在55.77萬/坪。這是我們的心理防線，確保不會追高。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的先嗇宮可能帶來的噪音風險，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為65.36萬/坪，這是我們的最高出價，超過這個價格銀行可能不會全額貸款。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 96 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.053554LNG: 121.474030

嫌惡設施警示

先嗇宮
TEMPLE
390m
impact
三重三聖宮
TEMPLE
473m
impact
新莊福成宮
TEMPLE
622m
impact
中油加盟 興德站
GAS STATION
628m
impact
三重興德祠福德正神
TEMPLE
656m
impact

軌道交通動能

先嗇宮 (中和新蘆線)826m
三重 (中和新蘆線)1143m
三重 (機場捷運)1143m

防禦型機能圈

PARK頂崁公園
230m
PARK群光公園
305m
PARK谷王公園
320m
PARK神農公園
381m
PARK神農百草公園
387m
SCHOOL清傳高商
394m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
左岸瀾庭
成交月 2025/02
62.2萬/坪
樓層：十七層
坪數：55.3 坪
總價：2860.0萬
距離：-
左岸瀾庭
成交月 2024/09
62.9萬/坪
樓層：十八層
坪數：55.3 坪
總價：2880.0萬
距離：-
左岸瀾庭
成交月 2024/05
65.4萬/坪
樓層：十九層
坪數：41.3 坪
總價：2065.0萬
距離：-
左岸瀾庭
成交月 2024/05
65.4萬/坪
樓層：十九層
坪數：41.3 坪
總價：2035.0萬
距離：-
左岸瀾庭
成交月 2024/04
64.5萬/坪
樓層：十八層
坪數：41.3 坪
總價：2020.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
連美One+
成交月 2025/01
58.1萬/坪
樓層：十六層
坪數：50.7 坪
總價：2400.0萬
距離：195 m
群光之星
成交月 2024/10
71.9萬/坪
樓層：十一層
坪數：60.4 坪
總價：3700.0萬
距離：225 m
印象左岸
成交月 2026/01
81.3萬/坪
樓層：三層
坪數：15.8 坪
總價：1288.0萬
距離：261 m
潤鴻日昕
成交月 2024/11
73.5萬/坪
樓層：四層
坪數：26.6 坪
總價：1954.0萬
距離：273 m
新濠漾II 紐約公園
成交月 2025/03
59.6萬/坪
樓層：十二層
坪數：46.9 坪
總價：2406.0萬
距離：302 m